炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

转自：市场资讯

大家都知道，龙湖集团是中国民营企业最为优秀的地产企业之一，甚至可以把之一去掉。但是在昨晚恒大披露完亏损情况后，今天的地产股集体崩盘了，曾经3000亿的龙头，如今已不足1000亿港元，不知不觉龙湖股价也跌了70%了。

对于今天龙湖大跌，市场纷纷将矛头对准了恒大，恒大一股脑披露了2021年和2022年业绩。

2021年负债总额25800亿，合约负债近万亿，剔除后是1.6万亿，借款6000亿，应付款是9000亿。收入2500亿，净亏损6862亿，经营性亏损1137亿，投资物业公平值亏损4000多亿。唯一的资产似乎只有2.6亿平方土储。

进入2022年，问题还是那么严重，负债2.4万亿，剔除合约负债还有1.7万亿债，借款6000多亿，应付款1万亿，收入2300亿，净亏损1258亿，土储减少为2.1亿平方米。

综合来看，恒大总负债2.4万亿，两年亏损8000亿，尚有6000亿的应付工程材料款，土储从2.6亿减少为2.1亿。不少人算了个账，茅台一年才600多亿利润，恒大2.4万亿的债，够茅台赚40年的。

大家都知道广州非常发达，但你知道广州2022年GDP是多少吗？2.88万亿，这就意味着广州人民免费干一年才能还债。恒大的牛逼之处就在于所有地产股都被下崩了，而恒大岿然不动。想必，如果开盘，股价直接跌倒1分钱。

随着大跌，市场开始出现对龙湖质疑的声音，已售未结和合同负债口径差异聚焦大，利润率水平和ROE明显高于同业，资产太重等等。

笔者查询公司近5年上半年合同销售额后发现，龙湖虽然在2022年销售缩水一半还多，但2023年再度步入正轨，虽然较此前1000多亿有所差距，但差距已不是很大。

但是作为民营房企龙头，既然看自身质地，也要看历史的进程，在这样的地产行情之下，龙湖的盈利能力在大幅下滑。中金预测龙湖今年盈利下滑13%，明年下滑15%，而且降低目标价。根据，中金预测，龙湖2023年毛利率在17%-20%之间，已严重低于此前的毛利率水平。