国内

第一太平戴维斯发布《2021年西安房地产市场回顾及未来展望》报告

甲级写字楼全年无新增供应市场空置率有所回落品牌首店表现活跃核心商圈焕新升级甲级写字楼市场2021年,西安甲级写字楼市场无新增供应入市,总存量维持在201万平方米。自2016年起西安市甲级写字楼市场进入供应高峰,过去五年的年均新增供应量达30万平方米,此次供应端的回落给予市场一定的缓冲期。宏观经济增长放缓影响写字楼市场 .....

严正声明:原创文章,未经允许,不得转载。转载时务必注明作者及文章来源:今日新闻网-第一太平戴维斯发布《2021年西安房地产市场回顾及未来展望》报告,否则必举报并保留进一步追责的权利。

甲级写字楼全年无新增供应 市场空置率有所回落

品牌首店表现活跃 核心商圈焕新升级

甲级写字楼市场

2021年,西安甲级写字楼市场无新增供应入市,总存量维持在201万平方米。自2016年起西安市甲级写字楼市场进入供应高峰,过去五年的年均新增供应量达30万平方米,此次供应端的回落给予市场一定的缓冲期。

宏观经济增长放缓影响写字楼市场的租赁需求,西安甲级写字楼全年净吸纳量约3.5万平方米,仅为2020年的四分之一,市场整体活跃度降低,但由于供应端的放缓,市场空置率同比下降1.7个百分点至28.7%。分阶段来看,前三季度甲级写字楼空置率持续下降,达到6年来最低,然而第四季度受疫情反弹以及房地产、在线教育行业多个超过一万平方米租户退租的影响,净吸纳量跌至负值。基于当前市场状况,部分业主在租金方面做出适量让步,全年西安甲级写字楼市场平均租金约为人民币103.3元每平方米每月,同比小幅下降0.2%。

从行业需求端来看,房地产、信息技术、金融为全年西安甲级写字楼市场新增租户行业来源前三位,占新增成交总面积的比例超过50%。根据《2021中国硬科技创新发展白皮书》,西安硬科技发展指数排名全国第七;加之年内小米、VIVO研发中心和华为智能超算中心等一大批重点项目落地,加速互联网科技企业在西安的发展,信息技术类租户持续释放租赁需求,主导大面积租赁成交,典型成交案例包括字节跳动入驻经开万科中心、腾讯在新长安广场扩租。金融科技在赋能实体经济、助力区域经济发展等方面具有积极意义,西安市政府不断推动金融与科技的融合,在2021年中国城市科技金融发展指数排行中西安位列第八。伴随金融机构向数字化、智能化转型升级,新型金融在西安甲级写字楼里新增租赁的占比逐步扩大,本年度贡献了金融类新增租赁需求的约40%。

值得一提的是,第三方办公在年内租赁表现回暖。一方面,录得部分联合办公品牌扩租;另一方面,包租类运营商也在多个项目持续布局。在租户整体对办公成本更加敏感的背景下,第三方办公凭借租期灵活、拎包入住、提供小面积租赁空间等优点,能够有效帮助企业解决痛点,也因此更容易获得初创企业以及中小微企业的青睐。

“双减”政策的落地对在线教育行业租赁需求产生巨大影响,部分企业关停或整合办公面积。K12类租户在西安甲级写字楼内的退租潮从第三季度开始,受影响最大是高新一期以及高新二期商务子市场,头部知名教育企业在甲级写字楼合计退租面积约6万平方米,仅有少量面积被填补,从而导致这两个子市场的净吸纳量均大幅下降。此次在线教育行业的震荡也应引发业主思考,未来在选择租户时应尽量考虑多样化的组合,避免单一类型的企业占比过大。

就区域市场情况来看,城北子市场的新增租赁需求最为活跃,在多单大面积成交的带动下,贡献了整体市场超过三分之一的净吸纳量,空置率降幅位居全市第一,下降约5.7个百分点。典型成交案例包括平安金服、山东能源分别入驻蓝海风中心以及水务大厦。而就全市新增租赁的资本来源而言,本地企业新增租赁面积的占比同比上涨15个百分点至48%,其中较活跃的行业集中在信息技术、房地产和专业服务。

展望2022年,西安甲级写字楼市场预计会迎来约30万平方米的新增供应,新项目的入市或将进一步加大市场去化压力。然而伴随《西安市“十四五”产业发展规划》的出台,电子信息、新能源、现代金融等行业将迎来高质量的发展机遇,对写字楼的租赁需求有望进一步释放。2021年碳达峰、碳中和成为商业地产的重要议题,未来可持续发展、智慧办公、绿色建筑将成为楼宇开发和运营中的重要因素;在写字楼市场存量提升的过程中,绿色低碳发展将成为行业重要的发展方向。

零售物业市场

2021年西安零售物业市场共迎来五个优质项目开业,合计新增供应约40.5万平方米,推动全市零售市场总存量达到642万平方米。新入市的项目在全市多个商圈均有分布,盛安广场星光City More以及太乙城市生活广场进一步丰富了南二环小寨商圈;幸福林带西安环球港的开业填补了城东商圈大型商业综合体的空白;万科广场作为长安区这五年来唯一入市的项目,有效提升了区域商圈的活力;万象天地则为曲江商圈再添一座新地标,引发市场关注。值得一提的是,位于西咸新区的国润季以服务周边社区客群为目标,打造区域商圈内社区商业的样板。除新增项目外,传统百货也在积极调整,世纪金花赛高店、钟楼店于二季度闭店进行改造,未来将引入更加多元化、潮流化的品牌,并打造全新的餐饮娱乐业态,带给消费者全新的购物体验。

前三季度零售市场需求保持活跃,空置率连续下降;第四季度受新增项目集中入市及部分购物中心大面积租户退租的影响,例如:BHG超市退出老城根、万达广场大明宫店的苏宁红孩子闭店,全市空置率出现小幅上扬。全年来看,市场空置率同比下降1.4个百分点,至7.5%。全市购物中心首层平均租金保持平稳,较2020年同期小幅下降0.1%,为人民币320.3元每平方米每月。

区域市场中核心商圈部分零售项目进行品牌与业态调整,空置率降幅高于非核心商圈,同比下降8个百分点,至10%。益田假日世界B1层开放全新美食区域“忆朝阳1989食客街”。万达广场民乐园店四层引入众多娱乐类业态,如剧本杀、密室逃脱、桌球等,在满足消费者多元需求的同时迅速去化空置面积。SKP-S于第四季度亮相SKP四层,通过空间设计与场景打造形成独立的商业空间,成为热门打卡地。

需求端方面,年内多个国内外知名品牌首次进入西安。零售品牌方面,法国鞋履品牌Christian Louboutin限时精品店、比利时奢侈皮具品牌DELVAUX亮相SKP,美国休闲服饰品牌Abercrombie & Fitch入驻大悦城,潮玩集合店X11落户西安万象天地,法国护肤品牌DARPHIN进驻开元百货,国货美妆品牌橘朵亮相赛格国际购物中心。餐饮品牌方面,Tim Hortons首店亮相西安万象天地后加快拓店步伐,在城北印象城、高新中大国际等多个购物中心开设门店。值得一提的是,SKP-S的开业为西安带来众多知名潮流品牌,如SACAI、SMFK、Rick Owens等,其自营美妆集合店SKP SELECT BEAUTY也带来多个首次亮相西北的品牌,如TATCHA、111Skin、THREE等。

在西安市政府鼓励新能源汽车消费的背景下,新能源汽车延续2020年活跃表现。一方面,新能源汽车体验店逐渐由标杆型购物中心渗透至社区型购物中心,目前约六成的购物中心有新能源汽车品牌进驻,除独立门店外,一些品牌也会选择中庭限时展等形式,增加品牌曝光度。另一方面,入驻购物中心的新能源汽车品牌更加丰富,除NIO、小鹏等已经入驻购物中心的品牌持续拓店外,极狐、奇瑞新能源、宝马新能源、奥迪新能源等品牌也陆续将体验店开进商场。此外,美妆集合店在西安市场上积极布局,屈臣氏旗下美妆集合店品牌Marionnaud Paris亮相阳光天地;Only Write年内也先后布局龙首印象城和MOMO PARK;HARMAY西北首店亮相西安小寨百盛;HAYDON陆续入驻西安万象天地、赛格国际购物中心以及未央168商业街区。

展望2022年,预计将有超过40万平方米的新增供应进入西安零售物业市场。分区域来看,约有一半的新项目落户高新商圈,代表项目包括金旅城体育之窗、益田假日天地等。从中长期来看,未来伴随城西、城东新项目的陆续建成,在不断满足周边人群的购物需求的同时,或将助力形成新的商圈。

第一太平戴维斯西安分公司总经理罗元均表示:“2021年西安被确定为国家第一批城市更新试点城市,未来商业地产将从增量扩张向存量提质过渡,全市商业市场也迎来新一阶段的生长空间,现有项目的调整焕新或将成为未来市场关注的焦点。城市更新在持续推进商业形态多元化的同时,还将提高存量商业资产的价值,从而进一步提升城市品位。”

猜你喜欢YOU MAY LIKE