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抄底地产债:投资未来还是玩火自焚?

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地产板块低迷已久,而近期融资有望松动的消息利好让地产股债齐涨,尤其是地产债迎来了多日的反弹行情。但多头情绪很快就褪去,目前来看,对于地产债的投资,市场态度仍存有一定分歧。

一方面,债券价格下跌以致收益率扩大,诸如高盛、贝莱德等国际投资机构均释放出抄底中国房企债券的信号;但另一方面也有国内机构投资者认为,“房地产的雷仍没爆完”。

现在买入地产债,究竟是一场玩火自焚的豪赌,还是未雨绸缪的布局?

融资释放松动信号 地产债反弹后走弱

根据克而瑞的不完全统计,11月10日以来,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,数额及发行企业数量均相对较高。

其中,保利发展、招商蛇口、建发集团、电建地产和绿城等多家房企先后拟发行中期票据,金额在5亿-30亿元不等。这意味着,银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企。

众多房企密集发债,与11月9日银行间市场交易商协会举行的房企座谈会密切相关。自从会上传出部分房企有计划在银行间市场注册发行债务融资工具的消息,随后几天,部分境内地产债迎来短暂反弹,世茂、奥园等房企债券甚至在双11当天盘中多次触发临停。

而10月下旬,从平均成交价格来看,阳光城、世茂、融信及禹州地产等存量券相继出现暴跌,阳光城部分存量债甚至跌穿30元。

抄底地产债:投资未来还是玩火自焚?

此外,评级机构下调房企评级级别与评级展望,同样增加了房企融资的难度。9月以来,穆迪将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”,此外包括恒大、佳兆业在内的10余家房企海外评级或展望也受到评级机构下调。

“房企主体评级的下调反映出整个金融市场对中国房地产行业发展的不信任。像标普、惠誉这些权威评级机构,如果他们给出的评级在A以下,那么房企基本就没有发债的可能了。”前述房企财务人士表示。

另一方面,在市场不景气的背景下,地产债出现流动性挤兑。二级市场的价格波动对一级市场的发行也会造成影响。

该房企财务人士提到,二级市场是流通市场供求关系的体现,如果一个房企的债券在二级市场已经沦为“垃圾债券”,那么房企在一级市场发行的时候,肯定没有机构愿意去认购,因为明显是亏钱的。

值得注意的是,近几年,房企在海外发行的美元债期限大多为3-5年,因此2022年房地产行业将再迎来美元债的到期高峰,且较大的到期规模会集中在上半年。

根据中指研究院统计数据,明年房企到期海外债规模为3560.2亿元,第一至四季度合计到期余额分别为983.3亿元、983.9亿元、852.6亿元和740.4亿元。

今年监管对于地产行业的调控力度日益加大,致使多家过度金融化的房企陷入流动性危机,并引发债务违约。随着2022年偿债高峰的到来,房地产行业必将面临更大的考验。

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