理财

北京师范大学钟伟:房地产税对住房租赁市场的影响有限

主持人:大家好,这里是《雨珊会客厅》,我是主持人吴雨珊。10月23日,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点,引起极大反响。房地产税关系到千家万户的利益,大家都很关心哪些城市将是首批试点,如何征收,房价会跌吗?有多套房产的人应该继续观望,还是马上抛售。今天《雨珊会客厅》很高兴邀请到中国金融四十人论坛成… .....

严正声明:原创文章,未经允许,不得转载。转载时务必注明作者及文章来源:今日新闻网-北京师范大学钟伟:房地产税对住房租赁市场的影响有限,否则必举报并保留进一步追责的权利。

主持人:大家好,这里是《雨珊会客厅》,我是主持人吴雨珊。10月23日,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点,引起极大反响。房地产税关系到千家万户的利益,大家都很关心哪些城市将是首批试点,如何征收,房价会跌吗?有多套房产的人应该继续观望,还是马上抛售。今天《雨珊会客厅》很高兴邀请到中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授,深入剖析房地产税试点的热点问题。

房子宜卖不宜买

主持人:钟老师,您好!普通人听到房地产税改革试点的消息,可能第一反应就是房地产市场会因此发生大的波动吗?房价会跌吗?拥有多套房产的人应该马上抛售还是继续观望?您怎么看这些问题?

钟伟:前面两个问题咱们一会再讨论,先谈最后一个问题:要不要卖房?我觉得中国家庭目前房地产超配比较多,尤其中国的富人,他们拥有大量的房产,金融动产相对少一点, 2/3以上的财产几乎都是房子了,所以适度的减配是必要的。

另外,中国城市化和工业化的进程走到了中后段,人口的少子化和高龄化,也许在2030年前后人口就达到一个峰值了,此后会缓慢下降。人没有那么多,那个时候房产价值要再有明显的上升,我觉得是不太现实的。

再者,如果把房子作为一种资产来看待,跟其他的比如理财产品、私募产品来比较,收益可能没有那么好。所以总体上来讲,中国的富裕家庭,尤其拥有多套房的家庭,房子在今后的一段时间是宜卖不宜买,尤其老破小应该卖掉。

房地产税对住房租赁市场的影响有限

主持人:在北京地区有很多学区房是老破小,是不是租赁更合适,租赁市场会不会受到房地产税的影响?

钟伟:首先,租赁市场的主角,越来越多的不是市场,而是政府。中国政府在租赁市场当中发挥着越来越大的作用。从公家租的房,租金比市场化的租金要略低一些。第二,个人在租赁房子的时候,对生活品质还是有讲究的,住老破小的房子里,会觉得很痛苦。即便在北京,老破旧房子租出去,我觉得也比较困难。

第三,如果开征房地产税,业主说我不愿意交这个税,我要涨租金,要转嫁给租户,其实不太容易。因为租户是城市的流动人口,财务状况相对脆弱,这样会给租金涨价带来一定的压力。

最后,学区这个事,我觉得对90后00后,暂时不用考虑,今后没有那么多的孩子。我们看东南亚的一些新型国家,像日本、韩国并不仅仅是大学招不满人,中小学幼儿园都是门可罗雀。没有人,学区房还值什么钱呢?

所以综合这些因素,我相信房地产税推出,对房地产的租赁市场有一些影响,租金价格会略微抬升一点,但不是决定性的因素。决定性的因素还是政府在租赁市场当中发挥的作用。

首批试点或将在东西南北各地布局

主持人:大家很关心哪些城市会成为首批的试点,有这样一种猜测,上半年召开的房地产税改革试点的座谈会有6个城市参加,上海、重庆、杭州、苏州、深圳和济南,所以有人认为他们会率先试点,您觉得可能性大吗?如果他们作为试点,这些城市的房地产波动是否会传导到全国?

钟伟:公众现在对于房地产税有很多误解,包括学界其实对房地产税也是各执一词。我们需要理解房地产税不是房产税。像重庆、上海征的叫做房产税,只是针对房子收税。房子和土地合并的征税,显然是不一样的。很多人说只对住宅收税,尤其商品房收税,不是这样的。只有两类是不收的,一类就是宅基地上面的建筑,另一类就是国有土地行政划拨的地。所以我理解的这次的房地产税,实际上就是西方的Property Right /Property tax,那么Property tax覆盖了包括住宅、写字楼、商铺、工业地产、文旅......所以准确理解,这应该是一个不动产税,而不仅仅是一个针对商品住宅的收税。

第三个是试点的问题。先前华尔街日报披露过一些信息,说政府可能想要在30个左右的城市征收房地产税,后来说10个左右。既然是试点,肯定是东南西北中都要去布局,不然就不叫试点。如果都放在北上广深这些富裕地区,那试点出来的结果对全国也没有象征性的意义。它应该是中等体量的,比如说10个城市左右。

还有很多误解,比如首套房不收税。中国目前的套户比大概是1.12套,如果首套不收,税基就变成了0.12套。0.12套再加上可能是千分之五到百分之一的税率,房地产税可能就收个两三千亿。所以总体来讲,我觉得房地产税实际上是中国政府为长远的不动产征税制度做试点和准备。

部分国家房地产税约为家庭两周到1个月收入

主持人:如果首批10个城市做试点,您觉得比较合理吗?

钟伟:溯源一下,10月16号《求是》杂志上有一篇关于共同富裕的文章。其中提到了4种税,第一种税,完善个人所得税。第二种税,规范资本利得税,这招也挺厉害的。资本利得税涉及到比如说PE/VC的私募产品,信托之类的产品,高净值人群的理财产品,这些资本利得目前在中国的税收制度是非常薄弱的。中国高净值家庭的金融动产大概200万亿,所以资本利得税的征收力度,我觉得不会比个人所得税轻。第三才是稳妥积极地推进房地产税的落地和试点。第四,扩大消费税的税基,比如奢侈品的服务。

然后,华尔街日报推了关于中国将推出房地产税试点的介绍,谈到了大概试点的城市。他们披露的信息源从30个降到10个左右,因为中央也是慎之又慎的,不可能面铺得太大,但是面铺得太小又没有代表性,达不到试点的意义。

房地产税相对合理的预期目标可能在万亿级水平,跟个税差不多。税收的重点人群当然还是高净值人群、富裕人群。房地产税的税率对照部分西方国家来看的话,大概相当于一个家庭的两周到1个月的收入。

80后、90后的税收压力较大

主持人:如果这10个城市开展试点,短期内可能出现房价下行。那么这几个城市会否成为房地产价格的洼地?这种影响会不会辐射到其他地区?

钟伟:如果试点城市房价不稳,出现下行,那不是房地产价格的洼地,房地产的投资者会率先出逃。这不是政策的初衷,政策的初衷是希望房地产稳定。从土地出让收益转到房地产税,让地方政府有一个可靠、稳定的财政收入来源。

首先看试点,重庆、上海试了十几年了,都还跟原来差不多。所以我担心各地方政府拿出来的细则都差不多,那就起不到试点的作用了。别试了4年、5年,方案还是没有调整,那也不叫试点。

第二,公众的预期改变了,为什么?在房地产税没有出台之前,大家沸沸扬扬在讨论。现在开始逐步地落地试点了,对试点城市当然是有影响的,但是没有试点的城市就没有影响吗?通知非常明确试点城市必须在4年后提交试点的经验。2027或2028年,也许全国在总结试点经验的情况下普遍推开了。5年之后,大家都要交这个税了,所以心理上的影响是显而易见的。

总体来讲,房地产税轻也好重也好,这都是一个负担,不是一个奖励。因为这跟资本利得税不一样。资本利得税,比如买了100万的信托,挣了6%。对6万块的收益,按照20%或者25%,政府收走一些。但如果你有一套房子300万,税基是100万。家庭税率如果是千分之八,你要交8000块钱。按照70年的产权来算的话,理论上来看,这房子56%都转化成税了,不可能对不动产价格没有影响。

主持人:还好这个税是在70年里慢慢地去交。

钟伟:如果房地产按照市值来估,房价涨了税收也会增长的,这在西方国家都是被普遍认知的,所以还是有压力的。我觉得压力特别重的人群是80后和90后。因为80后大多数是有一套房,还可能有些按揭。上有老下有小,压力也比较大。如果正好又处于一二线、三四线城市的话,那房子可能是他所有的财产当中最值钱的一部分。对处于大中城市的中青年白领阶层,这个税的压力可能是最大的。

征收房地产税是破冰之举

主持人:一个是税的压力,还有一个是房价下跌的压力。

钟伟:当房价上涨的时候,所有人都怨声载道,觉得房价是生命当中不可承受之重。当然这是一个坏消息。可是一定程度上也是一个好消息,因为它给公众带来了一个未来美好生活的财富愿望。尽管房价上涨可能也一定程度上是纸面财富,但是真正的坏消息不是房价上涨,而是房价普遍下跌。当房价普遍下跌的时候,没有任何人从中受益,没有赢家,只有输家。

主持人:您刚才说的普遍下跌是指跌出了10%或者百分之多少?

钟伟:按10%、5%跌的话,就是急速的下跌。跟股市是差不多的,都是金融资产。日本也是一样的,在92年到94年之前,房价是温和的上涨的,跌的时候迅雷不及掩耳就下去了。

目前中国的房地产市场是处于一个弱平衡的状态。所谓弱平衡就是房地产开发企业经过了发改、土地、住建和金融部门政策合力,他们的状态是不太强健的,相当多的房企处于一个非常脆弱的状态。例如上市房企目前的股价大多数都是破净的,融资基本上都是困难的,销售业绩基本上都是很差的。

在这种情况之下,叠加房地产税的试点,我们很难预期在2022年或者更长的时间,房地产市场能够回到过去的一个。譬如说没法想象能回到2018年之前的状态。

第二点,房地产税能不能推出这样一个税种,政府是可以接受的,老百姓是可以承受的,地方政府也觉得还可以,我们称之为叫多赢的万全之策。这种万全之策是很难的,或者说几乎是不存在的,如果存在早就应该推出了。在这个过程当中,税收轻了,政府会说汲取的税源太少,几千亿、几百亿,跟个人所得税没有办法比较,跟土地出让收益金更没有办法比较,对于调节个人收入分配也没有起作用。老百姓也可能存在怨言,穷人抱怨富人太有钱,富人说我挣来的钱都不容易,保住我以前的财富都很难。所以税率轻了其实是不太好,税率重了大家的怨言就更重了。总体上来讲,要找一个大家皆大欢喜的万全之策,是非常困难的,这一个艰难的破冰之举。

免征人均面积更具可行性

主持人:您觉得房地产税应该由中产或者富裕人群来交,还是普通人都交,哪一种更为合理?刚才您提到了免首套房还是免人均60平米,您觉得哪种可能性比较大?

钟伟:第一点,就是我们一辈子挣的钱大概可以分几类,一就是收入要交税,大概是个人所得税或者企业所得税。第二,攒下来的钱得交税,包括不动产、金融资产。所以有房子或者是有钱都应该交税。第三,离开这个世界的时候要交税,遗产税。房地产税并不仅仅是触及每年财富的增量,是触及到财富存量的改革。

第二点,如果有房就要交。在西方国家有主居住屋制度,第一套房免征资本利得税,但要交房产税。也就是你买的第一套房100万美金变成200万美金了,资本利得增值的部分,一分钱税不要交。但是你买了100万美元的房子,每年可能还是要交7000、 8000美元。对中国来讲是类似的,买的房子小一点不值钱一点,交的税也许很少,但还是要交一点,就像个税一样的。买的房又大又值钱,n多套,肯定交的税要重一些。从这个角度来讲有收入分配的意义的。

第三点,就是所谓首套房不收,或者是已经买了房不收,增量才收,这都是一厢情愿的想法。首套不收,税基就很难界定,也会带来一些问题。举个例子,在北京、上海这样的一线城市,一个家庭三口人,既然一户首套不收,一户可能就会变成三户。

主持人:可能会引发离婚潮。

钟伟:分家潮。就按照譬如人均可以免25平米,一个家庭90平米,三口之家就变成买三套90平米最贵的房子。上有政策下有对策,这样也不符合房地产税政策的初衷。

所以,首套不收在操作技术难度来讲,不如按照人均面积进行一定的扣除。打个比方,你在北京拥有的房子价值可能是500万到1000万的市值,但是到最后各种各样的抵扣之后,要缴的税基的部分可能就是200万到400万之间。实际上是房屋市值的百分之三四十,这一定程度上是合理的。超出得越多,抵扣的就越少。

对大多数家庭来讲,房地产税的税收应该处于可负担的程度,比如两周左右的收入,相对比较合理的。如果一个家庭在一线城市,小康之家一年收入10万,有一套四五百万的房子,各种各样抵扣之后,一年收差不多四五千块钱的税,还是有可能实现的。

主持人:欧美或者日本这些率先实行房地产税的国家,通常的免征范围和条件是怎样的?

钟伟:不是商品房的话,如果买了房好像没有免征都要交税。无非是确定税基的时候会有一些小小的问题,比如像美国收得比较勤快,房屋是按照市场的市值来决定的,今年房屋评估值多少钱就按照它来收。所以美国的房地产税收得还是比较厉害的。按照市值来收比按照账面价值来收税率要高一点。但总体来讲,只要拥有土地和房子,永续的都是你的财产,所以还是逃不了这个税。

不同城市应实施差异化税率

主持人:刚才您提到房地产税的税率,我们看到在国际上通常范围是0.5%~3%,您觉得在哪个水平上是比较合理的?

钟伟:界定房地产税的合理程度,跟一个区域的经济发展水平和人均的可负担程度是有非常大的关系的。富裕的地方、富裕的家庭肯定要多交税。反之,经济相对欠发达的和收入比较低的地区和家庭,税率相对应该低一些。

主持人:您的意思是不同的城市实行不同的税率?

钟伟:对,在西方国家也是这样,甚至在同一个城市的不同街区、社区也会有不同的税率。比如纽约市,最高能够达到3%~5%,一些不太好的区块可能就低一些。对中国来讲,如果精细化管理,比如上海这样的城市,可能会精细化做到不同的区,甚至不同的街道,也会有不同的定价。

税率针对不同的城市、同一城市不同的区块和不同的物业有差异化,针对不同的家庭有差异化,这是必须做到的。这也是为什么房地产税的细则落实之前,中央是立法先行,对地方充分授权,地方政府大胆的试点。试点的过程当中,如果我们选择试点的城市和区域的样本差异性足够大,实施的细则应该会有很大的差异。举个例子,在东北或者是在西南片区选一个城市,它的做法不太可能跟深圳、杭州、上海是一样的。

满地捡钱的时代已经过去了

主持人:房地产税试点应该会遏制或者逼迫一些炒房资金撤退,这些溢出资金将会流向何方?会不会流向股市?

钟伟:第一,中国家庭部门的资产构成当中,按照人民银行的入户调查情况来看,大概60%~70%的财产是不动产,剩下部分是金融动产。2015年之后,中国富有家庭增持房地产的热情大大地降低了。所以在过去一段时间,资产的金融化是中国高收入人群的一个特点,对房地产的配置相对来说是已经减少了。都市负债白领对房地产的依赖程度是最高的,几乎房子就是他们唯一值钱的财产。

第二,炒房的人跟炒股的人,按我的理解是两拨人。觉得自己很聪明又勤快的人会炒股,觉得自己不够聪明又比较懒的人会炒房。小钱炒股,大钱炒房。在很长的时间,其实这两拨人都是井水不犯河水的。同时我们也观察到,中国过去股价、房价跟居民的消费大部分时间都是同向的,并不存在像刚才假设的以后炒房资金会进入股市,导致股市有一大波。

如果炒房的资金受到了限制,甚至受到了一些税收压力,那么金融资产也会面临着其他的压力。首先,炒房的钱不一定会进入股市,其次股市的交易不一定不收税。什么叫不一定不收税?在共富的文章当中,提到了四种税,第一个完善个税,第二个规范资本利得。资本利得覆盖什么?比如PE/VC,投资企业突然赚了很多钱。第二有门槛的私募产品,100万或300万起点门槛的。第三,商业银行、理财子等卖的理财产品。实力阶层用钱生钱,而且是由持牌的金融机构销售的,对于资本利得进行收税更容易。这个可能也会对金融资产价格造成阵痛。

总体来讲,一个国家的股市、楼市好不好,取决于国家长期的经济增长。我们看一下2010年以来中国经济增长的状况,企业的盈利增长跟居民的收入状况是如何的,由此来确定从2021年开始到2035年,中国的经济增长大概处于怎么样的区间。在这个过程中,中国创造了更多的财富,它会在楼市和股市当中有体现。按我的理解,满地捡钱的时候已经过去了。

房地产税改革需要长期摸索

主持人:您觉得房地产税改革还有哪些难点有待解决?

钟伟:难点分几个。第一就是部分房地产企业出现问题了,“稳地价、稳房价、稳预期”变得有些困难。比如土地出让,2021年第四季度和2022年第一季度,土地出让市场可能都会处于一个冰冻的状态。那个时候地方政府和开发企业怎么办?所以现在特别重要的问题就是让房地产恢复到稳定的常态。

第二就是怎样寻找一个万全之策,中央和地方政府的都能够接受,达到试点的初衷。老百姓无论是富人和穷人都可以承受,房地产行业也没有因为房地产税的落实试点变得不稳定。从现在看到今后的5年,在摸索中形成万全之策是非常考验智慧的。

最后一点,怎么让中国的百姓能够理解这几项税是应该交的。第一就是收入要交,第二个就是挣的钱要交,离开这个世界的时候,留下的钱也得交。包括增量和存量财产的纳税制度,是现代国家供养政府的主要手段,最后形成长期的政策预期框架。

危机状态下如何保全个人资产?

主持人:如果有突发事件导致剧烈的通货膨胀,有什么好的方式方法来保全个人资产?

钟伟:在危机状态之下有什么好的方法来避免个人财富的损失?我们大概可以看三个案例。

第一是一个比较不幸的案例。日本1991年到1994年,经历了一个急剧的经济和资产价格变动。在这一轮剧烈调整中,日本的表现可以叫做“覆巢之下,焉有完卵”,富有家庭和普通家庭都蒙受了巨大的损失。

第二个香港,香港的一些富人资产是中性配置的。他们可能担心本地的资产和海外的资产,担心香港本币和外币两者之间存在一些错配和不确定性。所以他们大概一半配海外一半配本港,一半配美元一半配港币。无论是海外涨了或者是本港涨了,对他来讲都是中性的。中性策略是挺有意思的一种选择,是一个不占便宜不吃亏的策略,这个也是可以考虑的。

第三个案例美国。美国从次贷危机之后,到现在12年,经历了次贷,经历了新冠,调整得很剧烈,还有特朗普上来搅局,诸如此类。美国的普通家庭对此也是束手无策,怨言很多。

美国的富裕家庭,大多数把赌注压在了具有硬核科技的企业当中,获利非常多。所谓硬核科技企业指的是这些企业不缺钱,有大量的钱。不缺人,聪明人聚集,也不缺政策支持。天时、地利、人和都有。他们缺的是时间的打磨和艰苦的努力,这叫硬科技。把钱投向这样的企业就是最安全的,因为科学技术是人类的希望,也是第一生产力。

这样的投资策略导致了美国的富人,从次贷危机以来到现在年化的财富增长达到了16%以上,而穷人更穷了。所以,高净值和超高净值的人群也许更应该关注中国的硬核科技。

主持人:谢谢钟老师跟我们分享这么多真知灼见!

钟伟:谢谢你让我能够有发言的机会,希望大家在房地产税的大潮当中能够全身而退!

主持人:谢谢!我们将持续关注经济金融界重要政策热点话题,邀请资深专家传递真知灼见。欢迎大家继续关注《雨珊会客厅》!

北京师范大学钟伟:房地产税对住房租赁市场的影响有限海量资讯、精准解读,尽在本站财经APP