楼市

备受争议的商品房预售制:未来何往?

预售制是如何形成的,实际执行中有哪些问题?取消预售制的呼声能否如愿?如果没有这种制度,是否后来的一切都可以避免?但一种工具的使用与退出,也涉及到复杂的土壤环境,如果短期内走向另一种极端,硬着陆带来的冲击或许更不可控。多位业内人士认为,当前环境下,彻底取消预售制并不可取,而应该收紧制度的缰绳,因地制宜、逐步推进预售制度改… .....

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预售制是如何形成的,实际执行中有哪些问题?取消预售制的呼声能否如愿?如果没有这种制度,是否后来的一切都可以避免?

但一种工具的使用与退出,也涉及到复杂的土壤环境,如果短期内走向另一种极端,硬着陆带来的冲击或许更不可控。

多位业内人士认为,当前环境下,彻底取消预售制并不可取,而应该收紧制度的缰绳,因地制宜、逐步推进预售制度改革,进行针对性调整与完善,加强监管,从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。

特殊的产物

在我们的常规认知里,一般认为商品房预售制度来源于香港,由“卖楼花”演变而来,即开发商在商品房建成之前,将期房预售给消费者的一种营销手段。

上世纪九十年代,中国内地住房制度改革初期,鉴于当时的大环境下,房企缺少资金,市场住房供应量小,为了快速增加住房供应,于是学习我国香港经验,引入了商品房预售制。

客观来讲,预售制是发挥了正向作用的。“作为中国商品房销售的最主要方式,预售制极大地缩短了房企现金回笼周期,同时增加了市场商品房供应,推动了城镇化发展进程。”研究者任泽平表示,预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式,2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平,占总商品房销售面积的87%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期,一定程度上也平抑了房价水平。

但是仔细研究可以发现,我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。

“本质上,预售就是小业主给开发商变相融资,相当于2年左右的‘无息贷款’,开发商拿这个钱把房子建好。”李宇嘉表示。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华,详细对比了我国香港“楼花”和内地预售制的不同。从双方关键权益比较看,香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制,而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售,买方无法悔约退房。

邹琳华表示,从我国香港买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出,“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段,而我们的期房预售,更接近于“集资建房”,各类风险主要由购房者自负。

另一个不可忽视的结果是,“楼花”属于中杠杆、中周转模式,内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中,一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。

另一种可能

站在新的时间节点上,当预售制的历史语境已经不复存在,关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。

一种声音是,从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革,另一种声音则主张彻底实行现房销售。后者认为,现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚假承诺等问题,也有助于降低房企的金融属性,是众望所归。

但问题没有这么简单,现房销售制度的推进也有着客观困难。

中原地产首席分析师张大伟指出,今年上半年的房企资金中,房企自筹资金占比为35%,一旦规定现房销售,开发商资金会受到极大的考验,可能成为压倒房企的最后一根稻草。

“过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本,如果实行现房销售,正常情况下交付验收需要两到三年,成本刚性倒逼,过去的定价模式将被彻底颠覆,推迟上市而增加的资金成本,最终也会转嫁到房价当中。”张大伟解释说,直接取消预售,会至少在一段时间内造成供应锐减,而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。

亿翰智库研究院于小雨、王玲则在研报中表示,当下房地产企业已然面临严峻挑战,多个房企的资金链已无限紧绷,其他基础全无的情况下,现房销售若贸然推出,或将加速企业风险暴露,更快引致行业硬着陆,风险不可控。

不过对现房销售的探索并未停止,包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。

早在2014年,上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售;2016年5月,深圳也加入了商品房现售试点的队伍。

近两年,北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月,北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售,另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则;到了2022年的首轮集中供地,北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节,且大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近1万平方米,竞报上限趋近地块建筑面积。

即便是部分采用现房销售规则,也意味着增加了房企的开发成本。一位全国性房企的北京高管告诉记者,现房销售拉长了运营时间,中间的资金成本和营销成本都会攀升,不太好算账。

关键的一环

回归到预售制本身,其与现房销售制度均是一种工具,如何在实际执行中运用好工具,显得更为关键。

我国商品房预售需要满足以下两项条件:一是取得四证,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证;二是工程进度达标,即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后,预售获得的销售资金都要进入监管账户。

据李宇嘉介绍,对于预售资金监管,我国要求监管银行要招标选择,资金全部进入监管账户,住建部门和监管银行双重审核,监理单位签字之后按照工程进度支出。“有制度、没执行,或有时执行、有时不执行,或执行不到位,这才是问题的关键。”他说。

在实际操作中,“大部分时候,项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。”北京某房企人士此前曾向21世纪经济报道记者表示,由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系,按揭贷款基本与开发贷款绑定,银行对预售资金账户的监管并不都很严格,预售资金被挪用的情况较为常见。比如,房企会将预售资金作为资金池,由集团统一调配使用,用于发放员工工资,支付土地款,偿还贷款……等等。

该人士表示,有些预售资金甚至不会存入监管账户,而是直接进入开发商可控制的账户,用于公司日常运营。

据新华社今年2月份报道,商品房预售资金监管新规已经出台,首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。

新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及,在实践中,部分城市商品房预售资金监管不到位,一些房地产开发企业违规挪用预售资金,延迟交房、烂尾楼等现象时有发生,严重侵害了购房人的合法权益,有必要在全国层面规范预售资金监管。

按照新华社的报道,预售资金监管新规明确,市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素,确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

同时,市、县住房和城乡建设部门,房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议,明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

此外,监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定,而不是简单地按房屋销售额的比例确定;在确保房地产项目竣工交付所需资金后,超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

新规对资金拨付节点也有明确安排,规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付,首次拨付节点不得早于地下结构完成,最后拨付节点为房屋所有权首次登记。

在地方层面,近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。

比如,深圳龙岗区提出强化预售资金监管,龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管,对项目预售资金的收存和使用情况全面核查,排查项目风险隐患,对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。

河北沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求<沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》,提出预售人申请商品房预售许可前,应当选择监管银行,按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则,开立专用账户,并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后,在商品房买卖合同中须注明:“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目,相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

陕西省西安市住建部门发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定,商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。严格拨付标准,商品房项目完成主体结构验收前,累计使用重点监管资金不得超过总额的50%;完成竣工验收前,不得超过95%;完成竣工验收备案前,不得超过99%;不动产首次登记后,可以提取剩余1%。

走向何处?

关于预售监管的解决方案,摒弃非此即彼的选择,那些理性探讨,依然值得关注。

亿翰智库指出,预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系,两者之间相互协同或在一定阶段内更有效,更能促进房地产业的良性循环和健康发展,待条件成熟,现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。

“热点城市,热点项目,优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一,在过程中发现问题,总结经验,不断优化,确保政策不会造成过大且不可控的负面影响,待经验成熟后再逐步扩大范围,将成功经验复制到其他区域。” 于小雨表示。

邹琳华则认为,期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进,而不宜一刀切。她建议,有条件的城市可因地制宜尝试推进现售,对于不具备推进现售条件的城市,可仍然支持预售,同时推进关键环节的改革,使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近,更有效保护购房者权益。

海通证券(600837)在研报中给出了对预售制未来演变的分析,该机构认为,当前问题的根源不在于预售制度本身,而在于监管制度是否严格,在当前市场供需矛盾并没有有效解决时,一刀切修改的可能性不大。

“对于短期库存较少的城市来说,更适宜采取的是提前加大供地,再采取新老划断的模式;对于短期库存较多的城市来说,更适合对存量也动手,同时配合供地计划。此外土地出让时,逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售,也是可选择的过渡方式。”海通证券指出。

“很多人认为要取消预售制了,但恰恰相反,现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。”李宇嘉说,从严监管,保证执行到位,这样既能把房子建好,还能最大程度降低成本。

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