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房地产回归实体经济本源

总结2021年房地产市场,不是一件容易的事情。毕竟过去一年,地产行业发生了巨大的变化,值得从业者认真复盘和思考。2021年,中央分别从金融端、供给端、需求端等多个端口发力,不断建立和完善房地产长效机制。从融资“三道红线”到银行“贷款集中度管理”,从土地出让“两集中”到二手房指导价,政府进行适度调控,根本目的是为了促进房… .....

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总结2021年房地产市场,不是一件容易的事情。毕竟过去一年,地产行业发生了巨大的变化,值得从业者认真复盘和思考。

2021年,中央分别从金融端、供给端、需求端等多个端口发力,不断建立和完善房地产长效机制。从融资“三道红线”到银行“贷款集中度管理”,从土地出让“两集中”到二手房指导价,政府进行适度调控,根本目的是为了促进房地产市场平稳健康发展,让行业回归实体经济本源。

经历过前期的黄金时代、白银时代,黑铁时代带来的行业阵痛在所难免。但用结果判断,“房住不炒”打破房价只涨不跌魔咒,各地正逐步摆脱房地产依赖症。行业规模为王、杠杆为王的非理性增长模式走到了尽头,房企加速迈向高质量发展新时代。

一个行业发展阶段的落幕,是另一个阶段的开始。

当高质量发展逐渐取代粗放式扩张,成为当前房地产行业的主旋律,新的机会也随之产生。不变的是,房地产仍然是国民经济的支柱产业,在相当长的一段时期内,仍将保持十万亿的大市场。

房地产,未来依然可期。

降杠杆成主流

正如巴菲特所言:只有当潮水退去,才知道谁在裸泳。2021年,房地产全面进入收缩整合的低增长时代,迎来崭新的发展格局。

克而瑞数据显示,在销售端,2021年百强房企全年全口径销售额为12.6万亿元,同比下滑3.2%。自2014年有统计数据以来,年度销售额首次出现负增长。

与此同时,房企整体目标完成情况也远不及历史同期,平均目标完成率不到90%,明显低于过去3年105%以上的平均水平。

融资端,三道红线监管和房地产贷款集中度管理制度常态化,百强房企全年融资总量同比下降26%,近5年来首次出现负增长。投资端,集中供地叠加资金压力增加,房企投资态度保持审慎,全年百强房企拿地销售比仅为0.29,创近5年新低。

2021年的行业调控是极为必要的。

《保利发展2021-2022年房地产行业白皮书》指出,2021年国内上市房企平均资产负债率79.2%,高于制造业27个百分点;平均有息负债279亿元,高于制造业257亿元。

显然,以“高负债、高杠杆、高周转”为代表的旧发展模式不仅导致金融资源过度集中,也不利于宏观杠杆率保持稳定。

从三高模式转向缩表出清

阵痛之后,房地产行业逐步挥别“三高”模式,走向高质量发展。

最直接的体现是,上市房企财务数据明显改善。

据天风证券数据,2021年总体房企有息负债同比增速为-1.8%,较2020年下行9.9个百分点。2021年总体房企中长期有息负债占全部有息负债比重为68.9%,较2020年下滑0.7个百分点。2021年上市房企有息负债总额自2011年以来首次同比负增长,基本宣告行业高周转、高杠杆的快速扩张模式的结束。

另据诸葛找房数据研究中心监测的数据,剔除预收款后,2021年100家房企平均资产负债率为74.6%,较2020年底收窄0.4个百分点,现金短债比为1.27,较2020年增长0.02。

此外,2021年房企三道红线合格率达36%,较2020年提升16个百分点。100家上市房企中,有36家房企位于绿档,较2020年增加16个,27家房企位于黄档,较2020年减少9个,17家房企位于橙档,较2020年减少9个。

整体来看,绿档房企数量增加明显,踩线一条及两条的房企数据均减少,降档效果显著。

缩表出清之路固然漫长,但这却是推动行业优胜劣汰的必经之路。

东北证券指出,随着市场的加速出清和粗放发展模式的衰败,高信用的优质房企将获得更好的发展空间,行业竞争格局将进一步优化。

构建动态能力

行业的重新定位,带来的是底层逻辑和运行规则的改变。

正如中国海外发展董事会主席颜建国所言,房地产下半场将迎来巨大的变化,市场不再到处都是机会,而是呈现分化行情,是结构性机会。行业也将从躁动回归理性,从盲目扩张走向高质量发展。

面对与房地产上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局,部分房企已经闻风而动,率先布局。

碧桂园提出以“归零思维”来检讨组织还有没有进一步提升效率的机会;万科明确要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资;信奉底线思维的龙湖,今年更加明确将继续聚焦高能级城市,并且要在营收实现2位数增长的同时,保持个位数的债务增长。

保利发展则提出,为适应行业新发展格局,房企要更加注重构建“动态能力”,减少路径依赖。动态能力要求房企根据经营环境变化与风险,不断进行改革与经营模式再造。当前形势下,特别强调要加强政策研究与适应,提高对政策的领悟力和判断力,并转化为企业体系化的执行力,这将成为房企必备的核心竞争力。

东北证券指出,高质量的发展模式,核心在于依靠经营体系实现内生式发展,抓手在于聚焦与多元。聚焦是指精细化深耕地产开发主业,唯有持续深耕,才能更好的把握不同市场的客户需求,掌控产品质量,提升经营效率。多元是指围绕地产主业发展多元化经营、服务业务,这不仅能为企业未来的价值增长提供更多支撑,也能在地产发开业务下行期起到分散风险的作用。

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