楼市

以价换量,学区房渐破冰回温!有小区一个月卖10套⋯⋯

记者:张向芳“金三银四”的拉胯离场,令人不禁对二手房市场发出一声叹息。不过且慢,翻看一下四月杭州二手房成交榜单,“探花”让人眼前一亮。是谁呢?位于西湖三墩的金地自在城,成绩是:4月份成交10套。再看其5月份的表现,根据目前已公开的签约数据,5月第一周,已有2套成交。中介小孙透露,4月份起,金地自在城的成交数据就明显在上…… .....

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记者:张向芳

“金三银四”的拉胯离场,令人不禁对二手房市场发出一声叹息。不过且慢,翻看一下四月杭州二手房成交榜单,“探花”让人眼前一亮。是谁呢?位于西湖三墩的金地自在城,成绩是:4月份成交10套。再看其5月份的表现,根据目前已公开的签约数据,5月第一周,已有2套成交。

中介小孙透露,4月份起,金地自在城的成交数据就明显在上升,他分析,是学区的因素在拉动。学区房开始发力了吗?按照往年表现,春节后尤其是三四月份,是传统的学区房成交旺季。受疫情及学区房概念淡化等因素影响,今年学区房成交不给力也在意料之中。

那么金地自在城的学区房成交势头,意味着学区房成交季正姗姗来迟,还是偶一为之呢?其他区域的学区房表现如何?要提前多长时间落户,才能保证入学不受影响?

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这个小区为何表现强劲?

对金地自在城不甚了解的人,如果去跟中介说“我想看看金地自在城的房子”,中介可能会报出“乐活湾”“求学里”等一堆名字,能把你绕晕。相比其他小区,金地自在城实在是太大太复杂了。池华街北侧,从东到西排布着10个园区,包含别墅、洋房、平层等多种产品类型,共有7000多户人家。这些园区房龄老一点的,建于2012年左右。新一点的,建于2014、2015年前后。

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金地自在城乐活湾图/张向芳

这么大体量的小区,二手房挂牌量自然不会小,光是求学里一个小区,就有260套挂牌房源。不过学区优势也很明显,杭州市文理小学的对口教育服务区,官方发布写得明明白白:金地自在城住宅区。对口初中是杭州市文理中学。两所学校位于紫金港北路东侧,欣然街南侧,紧挨而建。初中目前还没有毕业生,小学生源还不错,一度最牛的成绩是跟杭外录取有关的:2018年文理小学推荐1人,录取1人。2019年文理小学报考4人,录取4人。均是100%的录取率。

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杭州市文理中学实景图/张向芳

读书还是相对宽松的,中介小孙4月下旬的时候告诉我,这几年如果想到文理小学读书,上半年购了房,下半年报名读书基本没问题。所以4月份成交量大幅上升,他基本上每天都要带家长客户去看房。不过情况在4月底的时候有了些变化,根据五一前夕市教育局公布的杭州义务教育公办学校入学预警信息,文理小学也出现了红色预警。而之前2020年和2021年的分流情况都还好:户籍生有分流,一表生无分流。中介小丽说,保险起见,还是提前1年购房比较好。现在房源挂牌量大,也许正是好好挑一挑的时候。从价格上来看,基本上都稍有回落。89方以上的房源,包括110方、120方、149方的房源,成交总价跟正常时期相比,有约30-50万左右的回调。

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金地自在城求学里图/张向芳

以求学里年后成交的两套同等面积、差不多楼层房源为例,4月9日成交一套87.93方的房源,位于27F的22层,总价420万元。2月份一套89.72方的房源,位于27F的19楼,成交总价450万元。而在去年巅峰时期,这个面积段的房子可以卖到480-490万。价格最坚挺的,反倒是37方左右的小户型。因为整个小区盘子大,面积段层次不一,在金地自地城的客户中,内部置换也占相当一部分。中介小丽分析说,近段时间金地自在城成交量之所以上升迅速,一是因为有学区需求;二是因为地铁4号线开通,金地自在城拥有2号线、4号线两条线路多个站点,交通更加便利。第三,金地自在城房源自身条件也不错,周边综合体等配套也不缺,对改善来说,也是很好的选择。在最近成交的房源里,离学校最近的求学里,反倒不是成绩最好的。成绩最耀眼的当属乐活湾,3月份成交2套,4月份成交3套,5月份自在城成交的2套,也是乐活湾87方左右的房源。

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303生活广场图/张向芳

其实也不难理解。乐活湾有37方左右的小户型,也有别墅,选择空间大。而且位置相当不错,位于厚仁路和池华街交叉口,不管是去303生活广场,还是去地铁口,还是去学校,都很方便。

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老牌学区房的冰封局面开始解冻

在杭州的学区房中,老文教区的学区房向来最为家长关注。拿学军小学、文一街小学的学区房来说,因为学区概念正在渐渐淡化,加上学区内房源大多数房龄较老,自去年下半年开始,成交一直没有起色,甚至有些小区成交处于停滞状态。最近两个月,这种局面有些改变了。成交量略有回升。

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学军小学实景中介供图

学军小学的学区房,虽然成交一直绵软无力,但依然没被家长们遗忘。中大文锦苑5月7日签约了一套120方的高楼层房源,单价7.4万/平方米。在此之前,中大文锦苑4月份成交一套,3月分成交2套。算是成绩不错的。老小区下宁巷小区、文二新村,在最近3、4月份也有成交。中介小陈说,学军小学的学区房现在一个月成交5、6套是常态,以前好的时候一个月至少要卖15、16套。现在成交量虽然在缓慢上升,总价便宜50万左右是正常的。而另一个关注度高的小区崇文公寓,最近6个月则没有成交。文一街小学的学区房也有突破,最大的惊喜是石灰桥新村,4月分成交了2套56方左右的房源,单价均在6万+/平方米。上一阶段石灰桥新村的成交时间,还停留在2021年7月份。华海园4月下旬成交了一套面积191.4方的跃层,单价4.6万元/平方米。相比这个学区小面积更受欢迎,算是面积上的突破吧。

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华东师范大学附属杭州学校图/张向芳

位于拱墅申花的九年一贯制学校华东师范大学附属杭州学校,周边次新学区房较多,中介小陆说,来这里购房的人,主要看重这里兼顾学区+改善的属性。所以,蓝孔雀一带次新房跟老房子相比,前者成交相对多一些。目前该区域最新成交的房源来自鼎鼎有名的融信蓝孔雀,从透明售房网上看,4月25日成交的一套89方,单价不到4万。还有4月1日成交的一套房源,单价5万+。小陆说,价格可能做低了,这个小区目前成交价在6-7万元/平方米。除了这两套成交,其他小区的成交,比如说新城金镶玉、孔雀蓝轩的上一次成交,还停留在2、3月份。

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孔雀蓝轩实景图/张向芳

相比之下,位于滨江的九年一贯制学校杭州江南实验学校,二手房交易要相对活跃一些。最活跃的是欣盛东方郡,这个2010年建设的大型小区,有3200户住户。最近的一次签约,发生在5月8日,是一套约89方的房源。5月4日,该小区还有一套房源签约。

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江南实验学校实景图源:学校官微

中介小金说,这个小区因为离江南实验学校的总校区近,大户型、小户型都有,可挑选余地大,性价比相对高。一套89方的房源,目前成交总价在550万-600万。自去年11月份以来,这个小区每月都有2套以上成交,3月份成交达4套。相比之下,同样的89方,明月江南的单价要贵上1万,最近2个月没有成交。

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好好挑一挑也许正是时候,别忘看一看预警信息

这些学区房,5月份还会更上层楼吗?金地自在城能再次夺魁吗?让我们拭目以待。对于有需求的购房者来说,眼下房源挂牌量大,而且总价动辄都低几十万,几位业内人士认为,房价尤其是次新房价可能比较稳定了,不太会大跌大涨,所以也许是买入时机。

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杭州文理小学预警情况图源:杭州发布

比如说文一街小学,因为学区覆盖范围广,挂牌量一向不低。中介小陈说,少的时候挂牌200多套,现在挂牌量有500多套。金地自在城的中介小丽说,以前边套房源比较稀缺,这阵子边套挂牌也多起来了。不过如果有学区需求的家长,在挑房的时候也要注意到落户时间。根据市教育局公布的入学预警信息,文中提到的几所学校在2022年、2023年,都是红色预警。像华师附、文理小学这些新建学校,最近几年也逐渐从无分流到分流形势严峻起来。

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学军小学往年分流情况图源:杭州发布
老牌学校更不用说,可以参考下2021年几家热门小学招生时的最迟落户时间。比如江南实验学校,去年一表生有分流,最迟落户时间是2017年4月14日。文一街小学去年一表生最迟落户时间是2017年4月25日。学军小学去年一表生最迟落户时间是2018年12月13日。