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房企年报季|金科的业绩考题

5月6日下午,金科股份业绩说明会如期召开。在充满“波诡云谲”的2021年,大部分房企虽如期“交卷”,但成绩多表现不佳。基本符合市场预期,金科股份也交出了“大家都一样”的答卷。业绩会上,金科股份以“结转业绩短期承压”开场,管理层也直面问题给出了回应。“结转业绩短期承压主要是因为地售比的提高、合作开发投资收益的下降,以及 .....

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5月6日下午,金科股份业绩说明会如期召开。在充满“波诡云谲”的2021年,大部分房企虽如期“交卷”,但成绩多表现不佳。基本符合市场预期,金科股份也交出了“大家都一样”的答卷。

业绩会上,金科股份以“结转业绩短期承压”开场,管理层也直面问题给出了回应。“结转业绩短期承压主要是因为地售比的提高、合作开发投资收益的下降,以及公司按照‘谨慎’原则有较大幅度的存货计提减值。”金科股份董事长周达也给出包括收缩战线、聚焦深耕等应对措施。

房企年报季|金科的业绩考题

18、19年拿地集中入市

从数据指标上看,2021年金科股份净利润为66.88亿元,同比下降31.08%;归母净利润36.01亿元,同比下降48.78%;毛利率17.22%,较去年同期下降5.94个百分点;净利率5.96%,较去年同期下降5.11个百分点。

“2021年公司结算业绩阶段性承压,但整体上看公司经营发展稳健的态势没有变,长期向好的趋势没有变。”周达称,公司实现结算收入1123亿元,同比增长28.05%;结算面积1201万平方米,同比增长18.44%。作为一家负责任的上市公司,公司董事会、管理层需要对全体股东负责。

针对记者提问,周达也详细解读了“结转业绩短期承压”的原因。周达指出,2021年进入结转的项目主要是在2018、2019年前后拿地的,这些项目地售比重持续上升,导致报告期内毛利润下降了9.7亿元,结算毛利率从2020年的23.16%下滑至去年的17.22%,公司联营、合营项目的投资收益较上年减少了5.09亿元,同比下降了39%。

周达表示,市场波动等多重因素的影响下,房企之间合作项目增多,这方面投资收益也相应有一定减少,公司投资收益较上年减少5.09亿元,同比下降39.06%。此外,2021年公司在存货计提减值上面按照“谨慎”原则,审慎研判了房地产调控和项目所在市场的变化,去年公司存货计提减值是21.62亿元,和2020年相比同比增长了427%。

“结转业绩短期承压,既有外部环境原因,也有公司自身管理的内部原因,公司需要努力去改善,这方面责无旁贷。”周达补充道。

选择求“稳”

2021年,金科股份及所投资的公司实现销售金额约1840亿元,同比下降17.56%;房地产销售面积约1966万平方米,同比下降12.23%。报告期内,金科股份在华东、重庆、西南、华中、华南地区销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。

土地储备方面,2021年金科股份累计新增土地储备47宗,土地购置合同金额为376亿元,计容建筑面积976万平方米,投资销售比控制在40%以内。其中,通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米,占比56%;新增土地储备按计容建筑面积计算二三线城市占比约87%。

地产分析师严跃进表示,从目前企业拿地状况来看,房企公开市场拿地意愿有所减退。民企方面更多是为了“自保”,选择稳健经营来抵御风险;而国企方面的收并购机会增多,这也是此类企业目前的市场机会。

周达指出,2022年金科股份将坚持收缩战线、聚焦深耕。回归核心城市,强化精准投资,踩准投资节奏,宁可少拿地,也不能拿错地。

“眼下正是政策传导的关键时期,保障公司持续稳健经营,不出现信用风险,企业才能最终受益。为此,稳健经营会是我们2022年的核心目标。”周达在业绩会上,也为金科股份2022年的工作定调。

金科股份总裁杨程钧则补充称,近几年地产行业高负债、高增长、高周转经营模式,面对行业调控、政策和市场环境的恶化,公司通过体系改革、系统优化、模式调整等举措,千方百计地稳定和改善公司的盈利能力。“结合最近两年公司的销售情况,我们预计未来两年公司的结算单价有进一步的提升空间。”

年内现金短债比提升至1以上

“三道红线”之后,房企更加注重现金流安全。

截至2021年末,金科股份资产负债率降为79.07%,同比下降1.65个百分点;净负债率为69.51%,同比下降5.56个百分点;扣除合同负债后的资产负债率为69.17%,同比下降了0.68个百分点;存货周转率为39.99%,同比增长9.99个百分点。

“现金短债比方面,因为货币资金余额有所降低,同时会计处理上将部分年内有回售权的公开债务纳入短期负债考虑,导致阶段性下降至1倍以下。”杨程钧称,2022年金科股份将继续聚焦现金流安全,相信随着存量债务的逐渐降低,销售端的逐步企稳改善,预售监管政策的优化,公司希望年内实现现金短债比提升至1以上。

财报数据显示,2021年金科股份来自银行融资余额为419.39亿元,占比52.03%;非银行金融机构融资余额降至197.13亿元,占比降至24.45%;公开市场融资余额为189.58亿元,占比提升至23.52%。

另外,有息负债方面,2021年金科股份大幅压降有息负债规模,由上年末的977亿元下降至806亿元,同比压降规模约170亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

针对市场普遍关心的5月、6月的公开市场债务兑付问题,周达也在会上给出了回应:“我们的策略是两条腿走路。一方面,积极推进项目复工复产,做足销售回款,尽可能盘活沉淀经营资金。另一方面,利用公司25.5亿元可发行债券额度,积极推进新增发行20亿元小公募,目前正在与主承券商、评级机构、交易所、潜在投资者进行密切的沟通。”

北京商报记者王寅浩