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龙湖商业布局提速的新杀手锏:TOD与轻资产

在行业波动中,龙湖集团,被视为中国民营房企安全防线。所幸的是,它并未让投资者失望。3月25日,龙湖集团发布了2021年财报:合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元;营业额同比增长21.0%至人民币2233.8亿元;毛利润、净利润分别为565.4亿元及317.9亿元,同比增长4.6%、10.2%;毛利润率、净利润率…… .....

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在行业波动中,龙湖集团,被视为中国民营房企安全防线。

所幸的是,它并未让投资者失望。

3月25日,龙湖集团发布了2021年财报:合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元;营业额同比增长21.0%至人民币2233.8亿元;毛利润、净利润分别为565.4亿元及317.9亿元,同比增长4.6%、10.2%;毛利润率、净利润率分别为25.3%及14.2%。

不论是营收的增幅,盈利水平,还是3.9倍的现金短债比,均维持在行业较高水平。

取得如此成绩,并非一朝一夕。龙湖集团董事会副主席邵明晓在业绩会上坦言:龙湖一直按照自己的节奏在做。

正因如此,当行业内80%房企的毛利率只能徘徊在20%时,龙湖管理层依然能预期未来整体毛利率将维持在25%左右,并表示,“我们不会缩减在其他业务上的投入”,而且“随着这些航道现金流越来越高,他们自己就能够解决自身的发展和投入的问题,会慢慢地减少地产对它的纯粹投入,当然集团也会发挥航道持续协同的优势,综合地去布局。”。

现金压舱石:租金超80亿元 毛利近75%

在龙湖集团的新航道业务中,商业是重要组成。

龙湖计划将每年销售回款的10%投入商业,并凭借都市型购物中心“天街”、和区型购物中心“星悦荟”两大商业产品线品牌,稳步践行着在全国高能级城市的网格化布局。

2021年,在后疫情时代消费回暖的势头下,龙湖商业快速发力,年内开业了包括北京丽泽天街、北京熙悦天街、龙湖杭州江东天街、龙湖杭州丁桥天街、龙湖苏州东吴天街、龙湖苏州狮山天街北里、龙湖南京河西天街、龙湖重庆公园天街、龙湖成都锦宸天街、龙湖长沙洋湖天街、武汉江宸天街,以及全国首个龙湖商业轻资产项目—武汉范湖里特色商业街在内的12座新商业项目,超过此前“年均10座”的扩张速度,一二线城市网格化布局进一步加深。

截至2021年12月31日,龙湖商业已进入全国30座城市,累计开业商场达61座,累计获取的商业项目超过120个,已开业商场建筑面积达594万平方米,2021年全年整体出租率97.2%。

在高出租率的支撑下,2021年全年,龙湖旗下商场销售额增长53%至467亿元,全年平均日客流209万人次,同比增长38%。全年商业租金收入81.5亿元,同比增长40%,5年复合增长率34%。

经过20余年的经验积累与实践探索,龙湖商业的综合运营能力日臻成熟,亦培养出一支锐意进取且经营稳健的商业团队,具备从商业空间布局,到空间场景营造、空间创新运营,再到空间价值赋能的全链条能力——据龙湖集团的年报所示,2021年龙湖商业开启轻重并举模式,在手项目整体回报率达到了6.5%。

而未来,龙湖还将提速高毛利的轻资产商业比重,稳定整个集团的毛利率——在业绩会上,龙湖集团首席执行官陈序平透露,2022年,龙湖商业将有18座商场投入运营,其中,13座为重资产,5座为轻资产。

网格化布局提速:TOD+轻资产

开展商业轻资产是龙湖集团“空间即服务”战略的又一次延伸,也是龙湖商业提速全国网格化布局的重要路径之一。

开年以来,龙湖商业轻资产模式签约的新闻,不断刷屏业界——1月,龙湖商业以轻资产模式签约位于成都西二环清江板块的西城壹号项目。3月,龙湖又与中港置业签约,定下在成都的又一座轻资产项目中港·龙湖锦江天街。同在今年3月,龙湖杭州国芳天街也进行官宣,成为龙湖在杭州的第二个轻资产项目。随后,龙湖上海首个商业轻资产项目宣布获取。

而龙湖商业实现加速布局的另一个重要路径,是TOD模式。

早在2003年,龙湖集团就已经开始思考和探索TOD模式。其第一个购物中心项目——重庆北城天街,正位于重庆江北观音桥商圈,接轨重庆的第一条轨道交通。为了方便消费者出行,龙湖同步投资建设了当时重庆首个商圈内出租车枢纽站,让购物和出行更加便捷。

经过几年的积淀,2009年,龙湖集团开始新一轮战略规划,坚定不移地走持有商业道路,并主动将商业项目结合轨道站点选址建设,甚至结合铁路站点进行站城一体化融合开发,建成龙湖重庆时代天街、龙湖上海虹桥天街、龙湖杭州滨江天街、龙湖北京长楹天街、龙湖重庆金沙天街、成都西宸天街等诸多 TOD 项目。

目前,龙湖的 TOD 项目已经覆盖 20 余座城市,已开发 TOD 项目约 80 个,以 TOD 为核心的全业态开发面积超千万平方米。

2020年,《中国城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》正式发布,这是中国首个TOD标准体系。而龙湖,是参与政策起草编制的民营房企之一。

可以说,“TOD”已经和“天街”一样,成为了龙湖的标签。

2021年,龙湖新开业的商场皆秉承了天然的TOD基因,拥有四通八达的交通路网,能连接更为广泛深远的城市客群。

例如,龙湖苏州东吴天街落子苏州市吴中区,位于地铁2号线、4号线交汇的石湖东路站,是目前苏州城南唯一的双地铁上盖城市综合体,预计未来将通过地铁线带来大量优质客群。除商业外,龙湖还在该区块落位高端住宅、以及租赁住房项目、高端酒店等多元业态,构筑了一座总体量近40万㎡的TOD综合体,提升了该区域乃至全苏州消费者的消费、生活体验。

再如,龙湖重庆公园天街将TOD模式与城市“生态商业”有机结合,高效赋能城市公园商圈。低密度、强体验式的创新商业特质与优渥的自然资源相互呼应,形成“一半山水一半城”的“森系”消费场景。

从关注空间到关注场景、关注业态复合、关注服务,龙湖的“空间即服务”战略,借助 TOD 开发的空间载体,得以不断延伸。TOD 既是一个城市的节点,又是龙湖各业务各航道协同、融合、共生的锚点。

2021年,龙湖首个商业轻资产项目—武汉范湖里特色商业街,将TOD与轻资产有机结合。这个由龙湖集团与武汉地铁集团整合资源优势打造地铁TOD商业示范项目,布局在城市核心商圈,位于武汉综合经济指标排名第一的核心区域-江汉区,坐落于地铁2号线和3号线换乘站,串联起武汉三镇,并与同为TOD项目的武汉江宸天街联通,服务周边近百万居住客群。

也正因为具备源源不断的商业现金流入,龙湖才能拥有稳健的资金实力,对资金沉淀量较大的TOD综合体项目形成强力支撑。

未来,随着轻资产模式的加快拓展,龙湖商业将接手更多城市的TOD项目,激活区域商业活力,极大提升区域价值,塑造周围地块的商业价值和业态发展。而龙湖集团的现金以及利润贡献,也将借此占比的提升,实现更高的“质的超越”。