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美的置业郝恒乐:未来房地产玩家会快速减少(实录)

3月28日举行的线上业绩会中,美的置业管理层表示,要做动能十足的马拉松选手。的确,在步入低杠杆和精细化运营的良性循环时代前,房地产企业将面对更加复杂的行业变化。谁能挥臂奔跑坚持到最后,谁就有占据行业主动权的机会。据美的置业提交的2021年度成绩单来看,核心数据大部分均有上升。截至2021年12月31日止,美的置业收入7…… .....

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3月28日举行的线上业绩会中,美的置业管理层表示,要做动能十足的马拉松选手。

的确,在步入低杠杆和精细化运营的良性循环时代前,房地产企业将面对更加复杂的行业变化。谁能挥臂奔跑坚持到最后,谁就有占据行业主动权的机会。

据美的置业提交的2021年度成绩单来看,核心数据大部分均有上升。

截至2021年12月31日止,美的置业收入737.03亿元,同比上升40.4%;毛利为134.95亿元,同比上升15.8%;年内利润及综合收益总额为53.03亿元,同比上升9.9%。

于2021年内,美的置业核心净利润为54.58亿元,同比上升13.6%。值得注意的是,期内公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元,相较于2020年同比下降9.5%。

对于美的置业来说,2021年就如哲学家赫拉克利特所言,一切事物都处在流变之中。

频繁接盘,减少合作项目

观点新媒体了解到,今日出席业绩会的人员名单包括董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐、执行董事兼高级副总裁王全辉,执行董事兼首席财务官林戈。这三位管理层于发言中13次提及“聚焦”,7次提及“深耕”,这无疑为会议内容增添了两个新的关键词。

从销售方面看,2021年美的置业累计实现签约收入1371亿元,合约销售面积1176万平米,销售均价11657元。去年2020年度业绩发布会上,美的置业管理层曾表示,2021年公司合约销售目标为1500亿元。而在彼时,美的置业才刚跨入千亿房企行列。

以此计算,2021年全年,美的置业完成销售目标约91.43%。

由此可看出,美的置业将在2022年更加谨慎制定目标。据参加了投资者会的人士分享,美的置业管理层表示,2022年销售目标定为1400亿元,也希望通过努力超出1400亿元。

1400亿元目标与2021年已实现的签约收入相差并不大,去年完成的1371亿元中,或可以窥见美的置业进行城市升级的成效。据介绍,去年一二线城市及以上的销售额占比78%,单城市销售超过50亿元的占比41%;而市占率进入前10的销售贡献中,单城市量级超过50亿元的城市也达到15%,超过了上一年的5个城市。

土地储备方面,2021年新增土地储备760万平米,其中权益拿地占比38%。其中新增二线以上城市土地储备面积688万平米,占比91%,深耕经济区548万平米,占比72%。

以上数据不难看出,美的置业土储基本上都集中在高能级城市。另据2021年业绩报告,美的置业土地储备总建筑面积4952万平方米,其中权益土地储备面积2716万平方米,二线及以上城市土地储备占比达到66%。

执行董事兼高级副总裁王全辉在业绩中表示,2022年整个行业的环境变化更大,美的置业持续进行换仓,回归长三角、大湾区及一二线强三线城市的高质量布局战略,“通过升级换仓,逐步退出低量级城市,聚焦29个核心城市,提升拿地权益比,降低合作项目的数量。”

值得注意的是,美的置业土储总建筑面积4952万平米中,合计涉及61个城市的354个物业开发项目,而通过合营企业及联营公司参与的合作项目有113个,占比超三分之一。

美的置业或已经意识到,在当下时期选择合作对象需要更谨慎。

管理层在业绩会上就表示,会把权益比提高到75%以上,减少合作,控制“1不能大于2”的合作,慎重选择合作对象。

提及近期频繁的收并购动作,被称作“白衣骑士”的美的置业,已与花样年、雅居乐、正荣、金科等企业进行收购交易。

最近的一次可追溯至3月11日,美的置业与金科地产分别就多家合作公司收购及出售事项订立协议——美的置业拟向金科地产收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权。收购事项完成后,两家目标公司均成为美的置业的全资附属公司。

据管理层表述,美的置业频繁接盘整合“纾困”,实际上也是为了提升操盘项目的比例。通过升级及项目聚焦,提升权益比,提高操盘项目比例,会使美的置业的费率得到改善。

管理层也表示,还会按照策略,推进合作项目的股权收购或者置换,更加顺利地推进项目进行,提升美的置业的权益占比和自操盘比例。

从2021年第四季度开始到目前,美的置业已有13个项目的股权收购。

行业泡沫正在快速出清

近期,美的置业频频出现在各大银行并购贷合作行列中。

与建设银行签署了220亿元开发并购贷合作协议,以及与农业银行、交通银行、招商银行等签署了220亿元、190亿元、120亿元并购贷以及按揭专项贷款,获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款,及360亿元个人住房按揭贷款专项额度。

对此,执行董事兼首席财务官林戈坦言,美的置业一直在做金融资源的整合,集中资源,强强联手。在上市之初,美的置业有20多家合作银行。截至目前,只有七八家头部合作银行。

观点新媒体了解到,这七八家合作银行主要是五大行加上头部的股份制银行,数量虽少,份量却不小,“合作银行的集中对资源获取非常有帮助。在合作行里面,美的置业是总对总的战略客户,也是白名单,所以合作银行给美的置业下了很多专项绿色包。而美的置业回款率保持在80%以上,也跟银行资源的支持息息相关。”

而合作银行之一招商银行也于近期年报会中称,目前整体房地产行业风险逐步暴露、进入调整期的情况下,招商银行有保有压,对好项目、好客户加强合作,而并购贷款这种方式就是合作的内容之一。

由此看来,有个好爸爸的美的置业已出现在了银行们“好客户”名单上。

此外,在2022年第一季度,美的置业通过了50亿元中票审批,成功发行了15亿中票,票息4.5%。对此,林戈于投资者会上表示,美的置业是民营企业中2022年首家获得中票的企业。

业绩会上,美的置业管理层还重点指出,计划在2022年内实现“三道红线”全部转绿档。

据业绩报告显示,截至2021年末,美的置业净负债率下降至46.3%,现金短债比提升至1.7,唯有剔除预收款后的资产负债率降至72.1%,仍高于70%的要求。

身处“黄档”,美的置业从上市之后一直都在降负债,试图以效率驱动来替代行业过去杠杆驱动的模式。虽然已计划在2022年成为“绿档”企业,但美的置业却认为,去杠杆要科学,要有序,更重要的是听监管机构的话。

“我们反对抽脂减肥式的降杠杆,这样是非常危险的,稳也要有序的稳。”林戈如此说道。

对于美的置业来说,降负债的同时,最需注意的是如何提升盈利水平。

据介绍,首先是控制投资节奏,控制好投资额度,参考前几年的投资动作,美的置业一直在按照三道红线的指引来做投资拿地额度的控制;在去化端,则需持续抓去化和回款。资料显示,美的置业去化率在65%左右,回款率在80%以上。

此外,加大交付和结转,以增厚净资产;加强合作,聚焦在央国企,以及实力和融资成本、诉求比较接近的合作伙伴等措施来提升盈利水平,从而有效降负债。

于业绩会中,美的置业不止一次表示行业泡沫正在快速出清。

在其看来,未来房地产行业竞争格局将发生颠覆性变化,越来越多高杠杆、高负债企业出现债务违约。

对此,郝恒乐认为,未来房地产行业参与的玩家会快速减少,能够留下来的会更加理性,也会减少内卷现象。

“相信机会大于挑战,机会大于风险。”郝恒乐表示,随着行业泡沫的出清,供需结构会回归合理。

以下为美的置业控股有限公司2021年度业绩发布会问答实录:

现场提问:美的置业如何在行业大变局中保持位置?面对未来房地产新格局有哪些应对策略?

郝恒乐:在2018年上市的时候,美的置业就说要做动能十足的马拉松选手,到今天我们仍然把这句话放在重要战略位置。在这过程当中,我们在以下几个方面不断积累,打造核心竞争能力。

第一点是投资,我们在前期投资布局的基础之上,坚定地实行战略的升级和聚焦,逐步地减少甚至放弃原来存量的相对低量级的一些城市。

第二点,美的置业随着低量级以及相对低售价区域项目的出清,利润也会回到更加合理的状态,不断提升自己的经营底盘、改善经营基本面,加上良好的股东加持,美的置业的融资能力也在快速提升,且融资成本在不断走低,现在新增融资成本在4%左右。

第三点,在房地产+相关多元化方面优化业务结构。无论是商业、物业服务还是智能化产业、住宅装配式产业,都是围绕“房地产+”在产业链上逐步地进行相关多元化的拓展,也使得我们开发业务和经营业务有一个良好的结构,提升自己的综合竞争能力。

面对未来,房地产行业竞争格局发生颠覆性的变化,行业正在快速出清,越来越多的高杠杆、高负债的企业出现了大量的债务违约。

我们坚定认为,未来房地产行业参与的玩家会快速减少,能够留下来的企业会更加理性,也会减少很多内卷。而未来的供需结构会有很好的改善,随着行业泡沫的出清,供需结构会回归合理。

在这种格局下,美的置业相信机会大于挑战,机会大于风险。守住开发的基本盘,坚定地推进相关多元化,不断地进行产品变革创新,不断地打造服务能力以及相关产业的延伸能力。布局上,继续坚持快速向更高层级的城市以及更发达经济区做实根据地,根据市场的变化去调整自己的速度。

接下来,美的置业会更加看重权益规模以及权益比,而不是简单的流量规模。同时会更加注重现金流的头寸管理以及集团的流动性管理,这是我们的基本底线,以合理地安排资本支出。

目前,美的置业手头上的存量较充裕,现在有4100万方的土储,将近5000亿的货值,在投资以及运营方面,美的置业将把进入的城市快速地聚焦到29个左右,新增投资相对会游刃有余。

同时,美的置业会把权益比提高到75%以上,减少合作,控制1不能大于2的合作,慎重选择合作对象。持续地进行利润改善,在投资方面有高利润要求,更精准研判投资地块;在售价方面持续地打造产品力,包括差异化智慧健康的产品标签和功能,使销售能够持续保持有竞争力的溢价水平,进一步控制合理成本支出;在费用方面通过升级以及项目聚焦、提升权益比、提高操盘项目比例,使费率得到改善。

另外,在房地产+、房地产的垂直产业链上做多元化培育和发展,加快速度推进,使得美的置业未来在新竞争格局下保持竞争能力。

现场提问:各评级机构陆续下调房企的评级,主要考虑的是境外融资渠道的收紧以及销售预期的下滑,美的置业管理层怎样看待这样的现象?

林戈:美的置业境外融资的渠道主要是靠银团与双边贷,并没有发美元债。现在境外银行机构和美的置业有非常紧密的互动交流,对美的置业非常放心,也坚定地支持美的置业在境外开展融资的业务。

提及融资竞争力,第一,美的置业坚定地做好产品,做好社区服务,坚持战略升级。银行系统里将城市分为一线、二线、三线城市,而这些城市投放的按揭、开发贷资源配置及成本都不一样,所以美的置业除了业务发展之外,在银行的城市选择上也有很好的契合度。

第二,坚守美的财务稳健的传承。美的置业的投资越来越理性、越来越聚焦城市,在选择项目的时候有严格利润率和项目IRR,以及现金流的要求。我们坚持做资金链安全的压力测试和预算,同时也在优化负债结构和久期。最重要的是追求所有融资成本的最优原则。融资成本低只是一个表象,背后更重要的是,你获取的多渠道融资资源,也有你的定价权。

这些年美的置业也一直在稳步地、科学地、有秩序地去杠杆,我们坚决反对运动式的去杠杆或者抽脂减肥式的去杠杆,这样是非常危险的。所以在稳健方面,也要考虑去杠杆的科学性。

第三,美的置业一直在做金融资源的整合,集中资源,强强联手。上市之初有20多家合作银行,到目前只有七八家头部的合作银行,主要是五大行加上一些头部的股份制银行。合作银行的集中对资源获取非常有帮助。在合作行里面,美的置业是总对总的战略客户,也是白名单,所以合作银行给美的置业下了很多专项绿色包。而美的置业回款率保持在80%以上,也跟银行资源的支持息息相关。

第四,美的置业珍惜信誉。股东对我们的背书有敬畏,我们也非常爱惜自己的羽毛,以守信为先,保证现金流的安全性、流动性。

现场提问:近期美的置业有多次收并购的动作,也获得了主流银行多笔并购贷额度,此轮并购逻辑以及选择项目的标准是什么?对后续发展有哪些影响?

郝恒乐:美的置业还是着眼于自己合作的项目,特别是合作对方出现了问题,使得项目进行得不是那么顺利时,美的置业会做并购。

我们是选择退出低量级城市的项目,收购高量级城市的项目。比如最近和一些合作方收南京、长沙、重庆、天津的项目,退出了广西柳州、湖南岳阳的项目。

接下来可能还会推进一些合作项目的股权收购或者置换,主要是为了使项目更加顺利推进,提升权益占比,提升自操盘比例。

从去年第四季度开始到目前,美的置业有13个项目的股权收购,收购要利用资金优势,对项目在目前情况下的股权价值进行判断,如有良好的投资回报,我们才去收,好多项目我们会打折去收。

收购项目整体的交易对价大概17亿,但实际对美的置业资金占用只有4亿多。存在差额空间是因为通过收购把项目的资金盘活了,原来是共管状态,但是美的置业百分之百控制以后,就可以把项目的存量资金盘活了。

另外,我们还通过并购贷去解决收购资金,对集团整体的头寸占用影响很小。通过收购,项目的去化、操盘得到了改善。

现场提问:2022年在降负债方面有哪些举措?

王全辉:美的置业从上市之后一直在努力降负债,提升运营效率,以效率驱动来替代行业过去的杠杆驱动的模式。

降负债方面,要控制好投资节奏和投资额度,美的置业一直坚持按照三道红线指引来做投资拿地额度的控制。

在去化端,加大力气抓去化和回款。这些年美的置业去化率基本上稳定在65%左右,回款率稳定在80%以上;在交付结转方面做深化工作,加大了交付、结转效率,增厚净资产。

此外,过去几年的合作伙伴比较多,但是这一两年来,我们的合作伙伴主要是聚焦在央国企,以及实力和融资成本、诉求比较接近的合作伙伴上,也增加了小部分的权益。

在费用端,这些年也有比较明显的下降。去年我们的费用率是11%,今年是7%左右,费用率下降。

现场提问:未来派息政策是否会有变化?包括派息的方式以及比例?

林戈:保持在行业内有竞争力的派息政策,是美的置业这些年一直坚持的原则。

未来我们依然会坚持这个原则,至于未来具体派息率会不会做调整,派息模式还会不会变化或多样化,暂时没有纳入我们讨论的议题范围内。

现场提问:今年对公司深耕的长三角、大湾区以及华中等城市是怎样的判断、展望?

王全辉:长三角、大湾区以及华中地区都是重仓区域,2021年我们在长三角、大湾区的销售占比达到了70%,加上华中区域,达到了80%,这三个区域土地储备达到了70%。

受全球经济下行、需求不振、疫情反复,以及有效的政策落地时间等各种因素的影响,我们对这些区域的市场很难预判。

根据这几个区域的情况不同,我们也做了预估,针对长三角、大湾区来看,从去年下半年以来,大量的压抑需求在积累,也需要在一定的时间内释放,预估会在今年第二季度或者下半年释放一部分压抑需求。

华中地区有所分化,武汉、长沙这两个城市的基本面不错,预估会在二季度或者下半年有所复苏;郑州、南昌的土地供应存量比较大,需求不振,再加上一些自然灾害等原因,可能市场复苏或者修复的时间会略微长一点,预估在下半年会有所修复。