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前“破万套”后“跌谷底”,2021年杭州二手房演绎“冰与火之歌”

7.92万套。据杭州我爱我家市场研究院统计数据,2021年,杭州二手房共成交7.92万套,距离8万套就差临门一脚。该数据虽超越2018年全年成交量,却是自2016年以来成交量第二低的年度,这与杭报房产此前预测较为接近。去年,很多人在二手房市场经历了过山车般的行情,2022年会不会触底反弹,专家们给出了相对乐观的看法。1…… .....

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7.92万套。

据杭州我爱我家市场研究院统计数据,2021年,杭州二手房共成交7.92万套,距离8万套就差临门一脚。

该数据虽超越2018年全年成交量,却是自2016年以来成交量第二低的年度,这与杭报房产此前预测较为接近。去年,很多人在二手房市场经历了过山车般的行情,2022年会不会触底反弹,专家们给出了相对乐观的看法。

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年度成交缩减超2万套

7.92万套的成交量,同比2020年约10.31万套,成交缩减约2.39万套,跌幅达23%。

全年成交量缩水的背后,是全年二手房市场演绎的“冰与火”。

先来看一组数据,2021年3月份,二手房成交约1.15万套,这一成交水平不仅是去年全年二手房月度成交峰值,更是自2017年6月以来的月成交新高。

此后二手房成交一路下跌,10月份成交仅2000多套,间隔仅7个月,就跌去近9000套的量。

“破万套”与“被按在地板上摩擦”的成交数据同时出现在市场中,确实魔幻。

前“破万套”后“跌谷底”,2021年杭州二手房演绎“冰与火之歌”

数据来源:手边买房

虽然经历了10月份成交低点后,楼市结束“七连跌”,在11月份迎来转折,成交活跃度有所回升,但年底的二手房市场依旧处于低点,回温程度微弱。据杭州我爱我家市场研究院统计,2021年第四季度,杭州二手房成交量约0.98万套,未破万。

也就是说,第四季度一整季度的成交量,不及3月份1.15万套的月成交。

从半年度成交维度看,2021年上半年杭州共成交约5.36万套二手房,同比2020年上半年增幅达25%,且是近4年成交峰值;然而,2021年下半年仅约2.56万套,成交直接“腰斩”。

上下半年背道而驰的市场行情,导致二手房年度成交数据滑坡,全年7.92万套的成交量成为自2016年以来成交量第二低,仅超过2018年。

据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示,2016年,杭州全市二手房成交约11.6万套,2017年约11.8万套,2018年约7.24万套,2019年约8.1万套,2020年约10.31万套。

前“破万套”后“跌谷底”,2021年杭州二手房演绎“冰与火之歌”

数据来源:杭州我爱我家市场研究院

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多因素促楼市回归理性

从热到冷的市场骤变,实则是多重因素复合作用下的结果。

2021年初,深圳等14座城市陆续出台“二手房指导价”,针对二手房源和挂牌价乱象进行管控,坚定“房住不炒”主基调。

杭州虽未出台二手房指导价,但住保房管局在2021年3月初发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》中明确,中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息,同时明确将法拍房纳入“限购”范围。法拍房市场逐渐回归理性。

而后,5、6月份,房贷利率逐步上调、银行贷款收紧,放款周期拉长,成交量也开始回落。

下半年以来,银行信贷政策进一步收紧,中介门店门庭冷落,有些甚至关门歇业面临转行,市场逐步从卖方市场转移到买方市场。

再加上楼市调控不断加码,房地产税试点一直在路上,落地也只是时间问题;“8.5”新政下购房门槛再度提高。

落户未满五年仅限购1套,非杭州户籍社保年限有2年增加至4年,即需缴满4年社保方可限购1套,一夜之间,约三成购房者失去购房资格。

急售、秒杀房、为“腾房票”要求全款、价格好商量等卖房文案迭出,有些投资客聚集的小区甚至出现“踩踏”,以降价换成交不再是个例。与此同时,购房者心态发生转变,逐渐回归理性,观望情绪浓厚。

除了楼市调控与金融政策的双重影响,教育“双减”、新房市场推盘潮、二手挂牌量屡创新高都对二手房交易水平产生影响。

2021年4月30日,中央有关部门提出防止以学区房等名义炒作房价。杭州也开展了整治学区房相关行动,实行分配生、教师轮岗、多校划片等举措,同时随着全国层面的双减政策深入,一定程度上加速学区房价格下行。

新房市场的推盘潮,如8月红盘潮中,包括亚运村、市中心、未来科技城在内多个热门板块,加推了近万套房源,大分流下新房市场“打得火热”,对二手房市场形成一定的压制作用,进一步加速二手房市场降温。

另外,我们需要关注到,2021年以来,二手房挂牌量一直上扬。截至12月末,据透明售房网数据,杭州二手房挂牌量约16.2万套。

往前追溯,2020年6月,杭州二手房挂牌量突破12万套,2021年3月,市场挂牌量首次突破13万套,同年6月份,挂牌量破14万套,11月份则攀升至16万套。

当挂牌与成交维持动态平衡时,市场行情会保持在相对恒定的范围,一旦这个平衡被打破,就会出现供大于求或者供不应求的情况。从目前的情况看,显然是二手房供应量远超市场需求。

所以,同样是1万套的增长量,从12万套到13万套花了9个月,从13万套到14万套,仅用了3个月的时间,而从14万套到16万套,甚至不需要半年。

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短期内将延续缓慢回暖行情

央行降准、房贷利率结构性回调,政策面给予二手房市场向上的推力。市场方面,2021年11月、12月都有3000多套的成交量,较10月有弱势回温态势,但依然处于低位,并未恢复至正常交易水平。

从杭报房产了解到的市场情况看,目前,购房者对市场信心不足,买方成交意愿依旧不够强烈,但带看活跃度有明显增加。

萧山区某资深房产经纪人G哥表示:“从现在的签单数量和看房数量就可以看的出来,二手房市场已经相对稳定了,且在缓慢回暖中,2022年初行情应该不会很差。”

1、2月份是楼市传统淡季,加上春节假期的影响,预计量、价均与去年年底持平,将持续维持低位。但3月份起,短期内成交量或将加速回暖。

一来,2021年实行土地集中拍卖后,新房市场供应节奏有所变化,今年一二季度将有短暂的供应短缺。二来,2022年将举办亚运赛事,新房建筑工期将受到一定影响,部分需求将从新房市场转移到二手房市场。

杭州我爱我家品牌与市场研究总监周包军判断,今年二手市场大概率会逐步回暖。

贝壳杭州研究院院长上官剑也认为,去年四季度以来,二手市场的政策面也已基本见底,市场信心正逐步恢复,今年市场反弹是大概率事件,但能反弹到什么程度,可能还要依据届时的信贷政策和调控政策来判断。

附:2021杭州二手房各区住宅成交Top10

前“破万套”后“跌谷底”,2021年杭州二手房演绎“冰与火之歌”

数据来源:我爱我家市场研究院

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