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2021楼市关键词|重庆集中土拍:转折、理性与信心

编者按:2021年是重庆房地产市场载入史册的一年,犹如搭乘“过山车”,市场从高潮到低谷再到平稳。2021年上半年,重庆首轮土拍空前高涨,甚至带动整个新房市场热销,存量一度低点;下半年,重庆市场急转直下,成交量、开盘量双双下行,土拍国央企成主流,重庆老牌“开发商”纷纷隐没,年末两个月,各大开发商调整战略、平衡发展,重建市…… .....

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编者按:2021年是重庆房地产市场载入史册的一年,犹如搭乘“过山车”,市场从高潮到低谷再到平稳。2021年上半年,重庆首轮土拍空前高涨,甚至带动整个新房市场热销,存量一度低点;下半年,重庆市场急转直下,成交量、开盘量双双下行,土拍国央企成主流,重庆老牌“开发商”纷纷隐没,年末两个月,各大开发商调整战略、平衡发展,重建市场信心,向着平稳发展前行。

01高昂激战

2021年4月28-29日,重庆迎来了空前激烈的集中土拍,两天分六场进行拍卖,共计成交金额635.04亿元,成交楼面均价9133元/㎡,平均溢价率42.99%,其中41宗地块拍卖成交,5宗地块挂牌成交,共有33家企业出手拿地,龙湖、融创增储量超百万方。

2021楼市关键词|重庆集中土拍:转折、理性与信心

4月28日重庆首轮集中土拍

2021楼市关键词|重庆集中土拍:转折、理性与信心

4月29日重庆首轮集中土拍

土拍之火热、激烈,溢价率之高,引发了重庆楼市购房热潮,“供不应求”、“购房热情”、“项目热销”成为5、6月的关键词。

据统计,5月重庆主城区商品房成交2.95万套,成交面积达到318.08万方,创35个月以来新高;商品房成交均价14117元/平方米,同比涨约16%,创历史新高,并连续6个月出现供不应求的市场现象,商品房库存量持续下降。

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数据来源:克而瑞

不少楼盘开盘即售罄的例子比比皆是。华侨城云溪都会两次开盘共推出397套房源,开盘首日去化率均达100%;5月21日,江城铭著推出74套房源,开盘首日去化率100%。

除此之外,绿地重庆城际空间站、龙湖颐天康养学宸名著、十里长江、中建御湖壹号、融创云鼎城等楼盘开盘推新量均超100套,首日去化率且都超过90%。

不仅如此,此次拿地势头,也直接影响下半年诞生了多个红盘项目:

龙湖以7311元/平、7991元/平分别拿下的大渡口住宅地块,推出焕城项目,并打造商业配套——龙湖天街,首开热销400多套;招商以10460元/平拿下的西永地块,推出招商渝天府项目,去化较好;融创以14470元/平高地价拿下中央公园地块,推出春华锦改善盘,首期开盘较好。

02楼市转折点

7月中下旬以来,多地“打补丁”式调控频出,当月中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条,新一轮楼市调控更加高频化、精细化和全面化。

各大城市集中供地限价,要求竞自持租赁住宅面积,要求房企新增土地金额不能超过年度销售额40%,甚至要求房企上报拿地资金来源。

2021年9月10日,恒大暴雷事件的“阴霾”挥之不去,在重庆,恒大在建住宅几乎全线停工、交付延期,引发了购房者强烈的市场观望情绪。

8月之后,多重影响下,重庆新房成交量急转直下。

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数据来源:克而瑞

与此同时,受房企暴雷影响,多地土拍新增竞拍门槛的新闻频出,第二次土拍多城为底价成交,达到最高限价的地块也仅占少数,且均有多宗地块终止或流拍,土地市场热度明显下降,重庆在整个房地产市场跌宕下,无一例外。

重庆首轮土拍规则十分宽松,房企参拍热度高涨,为确保“控地价、控房价、稳预期”,重庆第二轮集中土拍规则全面升级。

主要调整以下四点:

第一,对每宗土地均设置了最高限价,严控溢价率水平,最高限价溢价率设置在6%-15%之间,严格控制地价水平;

第二,新增“竞自持”环节,报名开发商数量≥2家的地块,当地块价格触顶后,然后竞自持比例,部分地块还引入了“竞品质”的模式;

第三,增加配建租赁住房指标,此次推出的42宗地块中,有17宗地配有自持租赁住房指标,占比大约40%;此举旨在落实国家保障性租赁住房供给要求,利于加快建立租购并举的住房制度;

第四,本次土拍还将对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查,积极跟进中央“稳地价、稳房价、稳预期”相关举措,也能一定程度上预防房企的金融风险。

2021年9月24日重庆第二次集中土拍正式开拍,一场42宗地块的土拍,在半小时内低调收场,其中9宗土地提前终止,5宗流拍,26宗挂牌成交,2宗竞拍成交,最高溢价率仅0.43%。

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重庆第二批集中土拍

中铁二十局以7.8亿元拿下蔡家127.6亩地,楼面价7641元/㎡,溢价率0.43%。

中海以3.6亿元拿下观音桥16.4亩地,楼面价13300元/㎡,底价成交。

龙湖、融创、金科等拿地频出的开发商,频频隐没,康田、巴南建设集团、成都城投、两江文投、迈瑞城投等为代表的央企、国企、平台公司成为是重庆第二轮土拍拿地的主力,也成为接下来土拍的基调。

03理性与信心

2021年10月,“三条红线”政策下的“三道补丁”被重申,“三道补丁”中,除了拿地销售比和商票数据,经营活动现金流也被纳入重点监测指标之一。监管部门明确规定,房企近三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

接下来,能够拿地的房企,除了企业规模考核,其资金是否充沛,融资能力如何才是决定性因素,如此,各大房企正式调整战略,改变快速拿地,迅速扩张,高杠杆,高周转的发展模式,向着稳定、平衡转变。

2021年12月11日,牵动业内外心弦的重庆第三批次土拍,落下帷幕,共计出让土地28宗,5宗流拍,23宗土地成交。成交地块中,20宗底价挂牌成交,3宗通过竞拍成交,共揽金275.75亿元。

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重庆第三批集中土拍

其中,中海以封顶楼面价12426元/㎡,总价9.77亿元,溢价率15%,竞得位于江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03,出让面积66亩的大体量纯住宅地块,达到封顶价后,触发摇号机制。

相比第二批土拍,除了房企资金不充沛等因素,不少推出的住宅地块,自持比例高、住宅体量小、商业占比等各种令房企“乏力”的硬性要求。

在三批次土拍中,燃起房企热情的江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03地块,具有体量大、纯住宅的特点,不仅方便操盘规划,让房企也更好“算账”了。

在经过近三个月战略调整后,与房企纷纷躺平的二批次土拍,此次土拍新增了香港置地、招商蛇口、万科、金茂、建发等大牌开发商的身影。

看好优质地块、溢价率15%、多家房企激烈竞争......在优质供应、降低拿地门槛的前提下,不少房企已经开始谨慎拿地,积极性有所提升。

结语

回顾2021年重庆三次集中土拍,从2021年4月第一轮土拍的疯狂热度,到9月底第二轮土拍遇冷,国央企底价成交成主流,奠定土拍基调,再到如今第三轮土拍回稳,再现封顶溢价,重庆集中土拍经历了一言难尽的一年,也是随行情不断调整、变革的一年。

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乐居财经整理

据克而瑞数据分析,重庆一批次供地北区为重心,西区和南区有点状供应;二批次西区倾斜度显著提升;为刺激房企投资信心,三批次供地核心区比重显著加大,占比高达41%,同时北区较二批次有所放量。

龙湖、融创、金科等为代表的重庆头部民企,在第一批次表现突出,随后在规则+金融政策强压下,二三批次民企投资趋于谨慎,康田、城建等国/央企为拿地主力军。

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2021年重庆企业拿地top10

当下市场需要以稳健经营、回归产品力、好的交付产品带动市场信心。

在2021年土拍由热转冷转稳,犹如“过山车行情”的一年里,重庆实力派房企持续发力,龙湖、融创、金科、香港置地依旧拿地可建体量超百万方。

从累计拿地体量可以看出,四大实力房企将成为2022年重庆楼市攻坚力量,其品牌印象、产品价值以及项目销售热度,也将逐步重构楼市信心。

2022年,让我们一同期待,重庆向新而行。