楼市

社论丨逐步摆脱对基建与房地产投资的依赖,实现楼市“软着陆”

国家统计局数据显示,1-10月份,全国房地产开发投资同比增长7.2%,增速自年初以来持续回落。其中房屋新开工面积同比下降7.7%,房地产开发企业土地购置面积同比下降11.0%,如果再考虑部分房地产企业流动性问题以及销售市场冷却,显示房地产市场面临挑战。目前,在金融监管部门引导下,房地产企业合理的资金需求和居民刚需正在重…… .....

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国家统计局数据显示,1-10月份,全国房地产开发投资同比增长7.2%,增速自年初以来持续回落。其中房屋新开工面积同比下降7.7%,房地产开发企业土地购置面积同比下降11.0%,如果再考虑部分房地产企业流动性问题以及销售市场冷却,显示房地产市场面临挑战。

目前,在金融监管部门引导下,房地产企业合理的资金需求和居民刚需正在重新得到满足,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

针对此次一些房企面临的流动性问题以及基建投资、房地产投资正在影响经济增长的问题,有业内人士认为抑制房地产发展的调控政策应该改变。这种观点认为,融资平台和土地财政是一个可持续的“经营城市”模式。这种独特的模式源自土地公有制,融资平台加土地财政的模式解决了基建投资成本和收益的错配问题,大大促进了城市化进程,提高了城市品质与民众福利。

因此,持有这种观点的人认为,当前经济困局并非化解风险必须经历的阵痛,而是长期成功运转的商业模式被打破后的不良后果;其非但不能真正化解宏观风险,反倒会让中国经济“自废武功”,主动放弃一个重要的经济增长引擎。

客观上看,通过发展房地产市场,增加财政收入并支持基础设施投资的“经营城市”模式,是中国城市化的“助推剂”,让大部分城市居民提前享用了现代化的基础设施。但是,辩证地看,这类模式是以债务杠杆不断积累为代价的,当地方政府与居民债务率超过安全线后,继续依赖这种模式维持旧经济结构下的增长和就业,其所产生的风险将远远大于所谓的好处。

这是一种会不断自我强化的模式。一些地方政府为推动GDP增长,会积极利用信贷开展城市基础设施建设,以致土地价格上涨,增加卖地收入偿还贷款。这种结构会刺激上行周期过度繁荣,并因为地方政府与房地产市场利益攸关,迫使房地产调控政策周期性放松,造成全社会形成房价永远上涨的错觉,刺激上行周期不断延续,增加了下行周期的债务积压与违约风险,而从历史上看,这种模式最终往往难以为继。

这种模式不仅影响经济结构,造成结构失衡与低质量增长,且不可持续。其一,地方政府财政支出的软约束以及其控制大量土地抵押品,造成一些地方政府官员在任期内过度透支,积累大量隐性债务,而楼市潜在规模是有限的,且过度基建导致效率越来越低;其二,房地产与基建捆绑且持续投资,刺激了传统的重工业部门周期性过度投资,会挤压其他高效率的投资,同时会积累大量的过剩产能与债务风险。其三,居民部门债务率至今已经高达72%,如果考虑到农民群体因缺少抵押品以及缺乏稳定就业而难以借贷的情况,城市居民真实债务率可能会更高。与西方国家在房价上涨中放大财富效应并刺激消费不同,中国房价上涨与居民债务率上升同步推进,产生大量资金流入房地产市场的效应,在一定程度上抑制了消费。

依赖“经营城市”模式进行发展是典型的“温水煮青蛙”行为。这种现象在日本已经发生过,在日本经济面临转型需要投资拉动时,房地产投资过度繁荣,政府则患上“建设中毒症”,尽管后期在财政上已经入不敷出,但全国性大规模基础设施建设难以停止。最终,房地产泡沫破裂、基建过度以及政府债务滚雪球一样地持续增长至今。我们绝不能重蹈日本的覆辙。

中国出现了房地产与基建投资在经济中占比过大的趋势,因此,调整经济结构、遏制房地产泡沫化倾向、管控地方政府债务一定会产生转型阵痛,且房地产市场预期一旦改变很容易产生“踩踏效应”。不过,中央政府早已推动科技创新、发展绿色技术以及增加新基建投资,扩大了高质量部门的增量投资,再加上中国还有一定的城市化空间与战略性基建需求,能够逐步摆脱对基建与房地产投资的依赖,实现楼市的“软着陆”。