楼市

不打折“罪名”

YM“熬到半夜付的尾款!现在居然给我降价!等到双11买不就是为了省钱?!”隔壁同事发现月初“双11”价购买的宝贝恢复正常价之后,价格居然比活动价还便宜,太对不起尾款人熬的夜了,难道双11价不应该是最低么?双11购物节由来已久,双11价格全年最低已经成为大众共识,不管买什么,赶上双11不打个折怎么说的过去。苏州楼市双11…… .....

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YM“熬到半夜付的尾款!现在居然给我降价!等到双11买不就是为了省钱?!”隔壁同事发现月初“双11”价购买的宝贝恢复正常价之后,价格居然比活动价还便宜,太对不起尾款人熬的夜了,难道双11价不应该是最低么?

双11购物节由来已久,双11价格全年最低已经成为大众共识,不管买什么,赶上双11不打个折怎么说的过去。苏州楼市双11从上周就如火如荼地开始了,各种优惠折扣、总价立减、买房送车位、减免物业费等促销方式纷至沓来。

据乐居了解,苏州共有约20家楼盘推出特惠活动,打折促销楼盘涉及到吴中区、相城区、吴江区和高新区等。如下图所示,各大楼盘都推出了数量不等的特价房,其中比较扎眼的江南沄著,总价最高优惠75万!另外中铁诺德国礼总价最高也优惠了35万……

不打折“罪名”

吴中区作为打折促销最多的区域,共7家楼盘推出优惠活动,主要分布在木渎、太湖度假区、尹山湖和吴中太湖新城,其中太湖度假区一直是刚需大本营,双11打折促销是常规操作;木渎和尹山湖虽说房价已经进入改善时代,但是板块配套相对没跟上,目前进入了一个上升瓶颈期,趁着双11打折跑量算是明智之举。

而吴中最拿得出手的太湖新城却成了降价最猛板块,主要可能是因为板块内规划兑现迟缓,再加上在售的基本都是改善大户型,总价较高,去化略慢,楼市寒冬下,扛不住还是要促销一波的。

另外相城区也是促销较多的区域,主要集中在黄埭、黄桥等相对不热门的板块,主要以特价房为主。高新区的打折楼盘主要集中在浒墅关板块,同样以特价房的形式推出。吴江区的促销盘分布在运东板块和盛泽、平望等镇上。

总体来看,热衷于打折促销的楼盘多集中在楼盘扎堆、库存量大的板块,还有一些外围板块。

对双11狂欢say no 这个板块凭什么?

“我们这边是没有优惠的,其他地方打折促销,我们这边是不会的。”碧桂园大境悦府的置业顾问在笔者询问双11是否会降价时直言。言语之间,透露着太湖科学城板块的与众不同。

近日,笔者趁着周末和朋友去太湖科学城走了一趟,因为笔者的朋友对太湖科学城颇感兴趣。

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当天我们先去了碧桂园大境悦府,售楼处还是很有格调的,大境悦府现有建面100-125㎡住宅在售,均价约24000-25000元/㎡,总价在245-312万元左右,是碧桂园高端产品系——大境系作品。

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在外部配套上,销售重点强调南京大学苏州校区以及附属的小学、中学都在小区周边,未来的学区配套和学术氛围浓厚,板块的规划和发展前景都很具有优势。

不过这一点,我们在当天隔壁泊印澜庭的“首秀”中也感受到了,泊印澜庭示范区公开现场人气火爆,想不到略显偏远的太湖科学城居然能吸引那么多人,他们可能是冲着绿城、金茂、南山这三大房企去的,也可能是冲着南大苏州校区去的。总之,看起来大家对太湖科学城的预期都相当高。

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泊印澜庭是太湖科学城的纯新盘,刚刚公开,未来售价据置业顾问透露可能会在26000元/㎡以内,具体价格待定。

说实话,在来的路上,笔者看着车窗外从大都市一路演变成金色稻田和来回穿梭的大货车, 一种来到城郊乡村的感觉特别强烈。

停好车我们沿着通墅路走,路边的公交站布满灰尘,沿街有一些破旧待拆的二层门面房,处处透露着“不修边幅”,跟我们想象中的太湖科学城相差甚远。

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带着满腹狐疑,我们又去了金地翡翠星辰,来看房子的人也不少,据了解,金地翡翠星辰现有建面约93-104-123㎡的住宅,均价约23600元/㎡,总价200-290万。

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置业顾问听我朋友说想置换,要卖掉现有的房子再买这边,现在还没挂出去卖,直接说:“不好意思,赶不上了。”

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原来项目目前剩余房源只有200多套,处于清盘阶段,再问最近是否有优惠打折,置业顾问直接笑了,他介绍,项目自去年7月入市以来,一直很畅销,是太湖科学城板块的网红盘,根本不需要降价销售,金地是先于南京大学苏州校区来到太湖科学城的,现在南大附属第一小学就在家门口。

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目前太湖科学城在售、待售项目,除了以上三个外,还有首开棠前如苑,项目在售建筑面积约99-125㎡的房源,均价约25000元/㎡,总价约245万元/套起,2019年年底开盘,如今也清盘了。

太湖科学城的概念在2020年7月被正式提出,作为一个十分“年轻”的板块,太湖科学却有着一般新城没有底气。

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因为她是——政府将要举苏州全市之力打造的板块,政府对这里的高定位、资源倾斜也毫不掩饰。在新区官方文件中提出,要高水平建设太湖科学城,打造科技创新策源中心、国家技术创新中心和产业成果转化中心,最近板块内100亿产城融合项目也已签约。

在2035年苏州国土空间规划中,太湖科学城也是苏州西部唯一的重点功能保障区。

近期南大苏州校区建设又迎来关键性进展,目前东区学术交流中心、本硕博宿舍等已完成封顶,西区今年年内就将正式开工。

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不得不说,太湖科学城是站在巨人的肩膀上诞生、发展,虽然目前城市界面还有些“粗糙”,但是如此高的起点,和目前板块内如火如荼的建设场面,板块内一众楼盘即使双11也坚决不打折,正面展示了这座“新城”有多硬气。

除了太湖科学城,双11不内卷的还有他们!

01. 科技城

除了“富二代”太湖科学城不需要打折降价卖,作为前辈的科技城,也是苏州楼市中典型的起点高、规划强、兑现快的板块,板块内在售楼盘也没有打折促销的动作。

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近日,克而瑞公布了1-10月苏州52个版块商品住宅成交金额、面积、套数榜单。从成交金额榜单来看,科技城版块以133.79亿元的成交金额位列第一。

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科技城在售项目共有6个,其中大悦澜庭和浅悦静庭等项目的热度都十分显著,大悦澜庭更是多次获得月度“三冠王”的桂冠。

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板块内新兴产业齐聚、高精尖人才汇集,各类大院大所,人文氛围浓厚,有轨电车飞驰而过,路面干净整洁,已经十分成熟的科技城,再加上轨交9号线和11号线的规划落地,居住价值越来越强,自然不会降价。

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02. 西狮山 东奥体

此外,不参与双11狂欢的还有位于苏州楼市金字塔尖的狮山、奥体板块,两个板块都属于物以稀为贵的区域,狮山作为高新区核心的象征,奥体作为园区土地和楼市热度聚集的区域,都是一房难求的板块。

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目前狮山板块的滨河四季云庭清盘中,春和景明雅园、狮山澜庭目前都没有房源入市,仅览月阁在10月29日领取了预售证,预计均价3.8万/㎡,与周边二手房相比,倒挂约2万元/㎡,目前正认筹中。狮山,可谓一房难求。

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再看看,城东边千人争抢的奥体板块,目前也基本处于断供状态,之前红透半边天的锦麟铂悦府目前新批次房源尚未取证,无房可售。

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在距离锦麟铂悦府不远的路劲还藏着两栋住宅,项目名为斓公馆,号称奥体绝版的小户型,

房源共258套左右,最小仅约85㎡,据说目前预约人数已经超过了房源数量,放风价在3.6W左右,真倒挂神盘,但目前尚未开盘。

在目前苏州楼市明显两极分化的背景下,狮山、奥体就是求而不得的那一挂。

03. 青剑湖

最后,我们再看看园区后花园青剑湖板块,同样也是一个房源少的板块,作为园区规划的生态宜居片区,背靠阳澄湖旅游度假区、比斯特苏州购物村,随着龙湖星湖天街的开业,青剑湖成了不少湖东改善置换的首选区域,板块内改善大户型很吃香。

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但是只有中海阅湖湾、悦云庭、中海上园湾三个楼盘有房源在售,且后面两个盘剩余房源已不多,中海上园湾仅剩少量底复房源。

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中海阅湖湾在今年9月下旬首次取证,205套房源开盘即售完,10月中旬,第二批也是最后批次房源已取得预售证,共110套,备案价32616-37251元/㎡,值得一提的是,这110套房源中还包括32套人才优购房,开盘时间待定中。

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这样的行情下,本来就比较佛系的青剑湖板块更加不会加入打折大军。

结语:在今年下半年楼市行情较冷的环境下,大多数楼盘都纷纷打折降价,或是因为板块发展不给力拖了后腿,或者自身产品去化较慢,又或是迎合双11进行的营销手段。

但像太湖科学城、科技城、狮山、奥体和青剑湖等板块,凭借板块规划和发展的优越性,和楼盘自身产品较受欢迎等因素,在这样的背景下依然能价格坚挺,坚决不打折、不促销、不降价。

这些楼盘对于自身品质、实力和所在区域具有强大的自信和预期,同时,也传达给购房者一种积极信号,正中了普罗大众买涨不买跌的心态。

当下的苏州楼市,冷暖自知。