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万科长沙:厚积薄发 | 韧性②

乐居财经徐小彬发自长沙本周长沙楼市的焦点,非万科森林公园莫属。11月10日,万科森林公园拿证并启动认筹,一次性推出7栋约600套房源,待装修均价13500-14500元/㎡。项目位于市府板块,背靠6400亩谷山森林公园,总建筑面积115万方,是万科在全国第四座森林系作品,也是万科今年在长沙的扛鼎之作。而就在不久前,位于…… .....

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乐居财经 徐小彬 发自长沙 本周长沙楼市的焦点,非万科森林公园莫属。

11月10日,万科森林公园拿证并启动认筹,一次性推出7栋约600套房源,待装修均价13500-14500元/㎡。项目位于市府板块,背靠6400亩谷山森林公园,总建筑面积115万方,是万科在全国第四座森林系作品,也是万科今年在长沙的扛鼎之作。

而就在不久前,位于雨花区武广新城的纯新盘轨道万科悦府入市,单月内两度推新,并以成交金额3.23亿登上了10月长沙住宅销售金额榜第4名。

近期新品密集入市的背后,是万科今年的业绩压力。

压力:业绩排名跌出30名之外

登上10月长沙住宅热销榜的轨道万科悦府,是万科今年首次出现在长沙楼市的各类榜单上。

前三季度,万科在长沙推出的产品少之又少。公寓产品尚且有万科紫台等2个项目在售,住宅产品仅万科滨河道一个“独苗”撑场。比起旭辉、中海等在长沙市场上源源不断的推货量,“老大哥”万科的表现显得十分“低调”。

克而瑞发布的前三季度长沙房企业绩操盘TOP30榜单上,没有万科的身影,该榜单的上榜门槛为16.09亿。也就是说,今年1-9月,万科在长沙的销售业绩低于16.09亿。

而去年同期,万科在长沙的销售业绩为33.74亿,排在前三季度长沙房企业绩操盘榜第12名。对比下来,今年万科的销售名次下跌至少19名,销售金额也不足去年同期的一半。

2021只剩最后2个月,正是各家房企拼业绩的时候,业绩滑铁卢的万科,压力可想而知。

蓄力:拿下51万方土地

但单凭新房市场上表现来评价万科的话,略显“片面”。实际上,前三季度,万科一直在蓄力。

今年5月,长沙县松雅湖2宗涉宅地挂牌截止,最终被万科和中天城投联合摘得,总出让面积36万方,总耗资43.8亿。这是万科首次进入星沙,落子于发展日益完善的松雅湖片区。

目前片区开发进入尾声阶段,已经拿不出拥有一线湖景的地块,万科这2宗地赶上了“末班车”,位置相邻、景观资源好、配套齐全、体量巨大,是星沙今年少有的优质地块。

该项目案名已经公布为万科松湖天地,城市展厅也已开放,项目建筑面积超百万。

6月1日,长沙首批集中供地里,万科再在开福区四方坪和雨花区武广新城各拿下1宗商住地,总面积15万方,总耗资24.9亿元。其中位于雨花区武广新城的地块是万科与长沙轨道集团联合摘得,也就是已经在10月初开盘的轨道万科悦府,拿地到入市历时仅4个月;开福区四方坪地块即万科半岛国际,也入市在即。

也就是说,仅仅今年5、6两个月,万科在长沙土地市场已经拿下了总面积51万方的土地,总耗资超68亿。如果给今年长沙房企拿地做一个排行榜,万科必定位列前三。

一个细节就是,万科今年在长沙拿下的这4宗地块,从星沙松雅湖、雨花区武广新城到开福区四方坪,都是地段、配套较优质的地块。在业内,万科有个说法,叫“拿地永远不会搞砸”,它看中的地块,往往后期的发展潜力都很大。这归功于它有一整套的评估策略,其中详细规定了它要通过7次筛选才确定目标城市,以及完整的开发流程。

发力:四季度纯新盘“横行”

如果说前三季度万科正在“蓄力”,那么四季度开始,万科正式“发力”——10月轨道万科悦府首开入市,单月内两度推新,去化表现颇佳;11月万科森林公园拿证并启动认筹,一次性7栋约600房源的推货量,足够在市场“横行”一阵儿了。

除了已经入市的两大纯新盘,万科手上还有位于开福区黄兴北路的TOD项目万科臻湾汇、位于长沙县松雅湖板块的万科松湖天地、位于开福区四方坪的万科半岛国际,这三大项目都有望在年内入市。

其中万科臻湾汇是万科和长沙轨道集团在2020年联合摘得的黄兴北路054号地块,择址地铁1号线和6号线交汇点文昌阁站,通过“轨道+物业”TOD开发模式,在寸土寸金的长沙城市中心区,打造总建筑面积约32万方的TOD综合体,业态包含商务公寓、高端住宅、商业综合体等。

星沙松雅湖的万科松湖天地和开福区四方坪的万科半岛国际则都是万科今年拿下的地块,尤其是万科松湖天地总体量超百万方,位置绝佳,又有万科品牌加持,想必会是今年星沙楼市的重头戏。

传出新动态的还有万科紫台,据长沙万科官微已经发布消息,万科紫台23号栋即将推出建面约280-300㎡商业大平层。

5大纯新盘加上万科紫台,照此,年末“神仙打架”的长沙楼市,聚光灯下必有万科一席。

年终迎大考 能否逆转局势?

一个疑问是,2021年只剩不到2个月,留给万科发力的时间不多,在年终大考发布成绩单的时刻,能否在业绩榜上看到万科的身影呢?

从前三季度长沙房企业绩操盘榜来看,30强上榜门槛16.09亿元,以此计算预计年终榜单的上榜门槛约22亿元。那么万科全年度的销售业绩必须高于22亿元。

因为前三季度万科未登上长沙房企业绩操盘榜,其销售金额也尚未公布。单从四季度以来万科的表现来分析,轨道万科悦府单月内成绩金额3.23亿,项目去化表现好,市场认可度颇高,如果11月、12月持续推新,其销售额会很可观。已经拿证且启动认筹的万科森林公园,本次推出了约600套房源,面积段从115-360㎡起,均价13500-14500元/㎡,如果都取中间值,此次推货量总货值约19亿。

也就是说,如果万科森林公园此次推货能在年内销售完,将给万科带来19亿元的业绩额。

加上年内有望入市的万科臻湾汇、万科半岛国际、万科松湖天地,都是关注度颇高的项目,一旦入市,销售额会十分可观。

虽然前三季度表现不佳,但“闷声搞大事”的万科终于在年末“刚”起来了。并且这还只是个开始,5大纯新盘是今年四季度的“杀手锏”,也会是明年万科在长沙市场的利器。厚积薄发,不急一时。待到明年年中、年末,长沙楼市亮出新一轮成绩单,或许又会是另一番景象。

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