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2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。对于租赁住房市场建设的支持聚焦供给端，涵盖全链条融资需求：开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、经营性贷款。

住房租赁团体购房贷款的意义和影响：

1.消化房地产库存。盘活存量住房，加速房地产去库存，防范化解房地产风险，但房地产进入趋势性的去库存仍需要房地产销售端的企稳。我国商品房待售面积自2022年开始上升，特别是其中的住房待售面积上升速度较快。截止2023年11月，全国商品房待售面积6.5亿平方米，其中住宅占48.7%，待售面积约3.2亿平方米。

2.盘活存量存款。盘活企业和事业单位存款是延续央行盘活存量资金和防止资金空转的思路。机关团体存款增速自2022年开始快速上行，支持部分事业单位批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，可以部分盘活约36万亿元的机关团体存款。

3.支持“三大工程”。对于保障性住房租赁建设的支持是央行落实完善住房租赁金融政策体系的重要行动，也是其对于“三大工程”的支持，有助于逆周期稳经济增长。央行近期多次强调“为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式”。12月央行已重启PSL，可能用于“三大工程”的支持。2024年房地产的增速对于经济增长仍有重要影响，稳定房地产市场有助于逆周期稳经济增长。

4.解决“新市民、青年人”住房稳就业。金融支持住房租赁市场发展的政策意图是解决大城市“新市民、青年人等群体住房问题”，在稳就业已提升至战略高度的背景下，有助于促进就业。2023年的中央政治局会议，中央首次提出“稳就业提高到战略高度通盘考虑”，我们在《从“战略高度”理解政治局会议精神和政策方向》的报告中指出，这次表述从顶层战略层面确认了中国宏观政策调控的“锚”从此前单纯的关注经济增速转向了就业，GDP目标未来更多发挥预期管理的作用。

总之，有利于推动租赁住房建设，探索集体住房新模式，构建房地产长效机制。中国房地产的新模式无法完全照搬他国模式，也并非上世纪我国历史上的福利分房制度，而是结合历史经验的新探索。现阶段通过住房租赁团体购房贷款的模式激活部分企业和事业单位的存量资金推行“宿舍型保障性租赁住房”，即是一种尝试。

一、 何为“住房租赁团体购房贷款”

1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。对于租赁住房市场建设的支持聚焦供给端，涵盖全链条融资需求：开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、经营性贷款。

本次意见中明确提出的对于“团体批量购买租赁住房”的融资需求，鼓励商业银行“在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款”。央行的结构性货币政策工具“租赁住房贷款支持计划”可能会加速落地推进，引导商业银行加大定向投放。开始可能采用规模有限并在少数城市试行的方式，如果效果较好可能会扩大规模并在全国范围内铺开。

“住房租赁团体购房贷款”与“租赁住房贷款支持计划”不同

根据《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，“住房租赁团体购房贷款”的用途是“团体批量购买租赁住房”。“对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款”。

租赁住房贷款支持计划是央行的阶段性货币政策工具。“按照国务院常务会议决定，2023年2月，人民银行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等 8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。试点支持对象为开发银行、工行、农行、中行、建行、交行和邮政储蓄银行共7家全国性金融机构。对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持。实施期为2023年2月至2024年末，按季操作。属于阶段性工具。”

2023年7月国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行指出“人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市”

根据2024年1月4日中国人民银行官网公开披露，近日青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。“国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。”

“青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，目前已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。该公司负责人表示，本次试点发放的长期限租赁住房购房贷款额度充裕、利率优惠，有效降低了公司的资金成本，提升了公司为各类租房群体提供更优质住房租赁服务的能力。”

青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地，在《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》推出的背景下，租赁住房贷款支持计划这项结构性货币工具的使用可能会加速。

二、 推出“住房租赁团体购房贷款”的意义和影响

消化房地产库存

盘活存量住房，加速房地产去库存，防范化解房地产风险，但房地产进入趋势性的去库存仍需要房地产销售端的企稳。我国商品房待售面积自2022年开始上升，特别是其中的住房待售面积上升速度较快。截止2023年11月，全国商品房待售面积6.5亿平方米，其中住宅约占48.7%，待售面积约3.2亿平方米。商品房待售面积的同比增速同样自2022年开始快速上行，截止2023年11月，商品房待售面积的同比增速已达到18%，比2022年末高出7.5pct，其中住宅待售面积的增速上行至20.4%。住房租赁团体购房贷款用于支持企业、事业单位批量购买存量闲置房屋，可以缓解当前不断上升的库存压力，加速房地产去库存，形成房地产企业的资金回笼，防范可能发生的流动性风险。

按照不超过物业评估价值80%的贷款额度，假设试点城市住房价格1万/平方米，进行简单测算，每1000亿规模的住房租赁团体购房贷款可以带动约1250万平方米的库存去化，约占全国住宅待售面积的4%。

2023年12月后半月，30大中城市商品房周频成交套数快速上升，但房地产终端需求是否可以持续呈现超出季节性因素的回升，仍有待观察。房地产进入趋势性的去库存仍需要房地产销售端的企稳。

盘活存量存款

盘活企业和事业单位存款，延续央行盘活存量资金和防止资金空转的思路。住房租赁团体购房贷款发放的对象包括企业、符合条件的事业单位和专业化规模化住房租赁企业。截止2023年11月，金融机构各项存款余额约284万亿元，其中机关团体存款约36万亿元。观察到机关团体存款增速自2022年开始快速上行，截止2023年11月，机关团体存款增速为7.4%，比2022年末增速提高1.5pct。支持部分事业单位批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，可以部分盘活约36万亿元的机关团体存款。按照1000亿规模的住房租赁团体购房贷款，不超过物业评估价值80%的贷款额度进行简单测算，可以激活约250亿元的存量资金。

支持“三大工程”

对于保障性住房租赁建设的支持是央行落实完善住房租赁金融政策体系的重要行动，也是其对于“三大工程”的支持，有助于逆周期稳经济增长。2023年10月末的中央金融工作会议提出“加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式”，央行近期多次强调“为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式”。12月央行已重启PSL，可能用于“三大工程”的支持。发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，对于保障性住房租赁建设的支持是央行落实完善住房租赁金融政策体系的重要行动。2024年房地产的增速对于经济增长仍有重要影响，稳定房地产市场有助于逆周期稳经济增长。

解决“新市民、青年人”住房稳就业

金融支持住房租赁市场发展的政策意图是解决大城市“新市民、青年人等群体住房问题”，在稳就业已提升至战略高度的背景下，有助于促进就业。2023年的中央政治局会议，中央首次提出“稳就业提高到战略高度通盘考虑”，我们在《从“战略高度”理解政治局会议精神和政策方向》的报告中指出，这次表述从顶层战略层面确认了中国宏观政策调控的“锚”从此前单纯的关注经济增速转向了就业，GDP目标未来更多发挥预期管理的作用。

总之，有利于推动租赁住房建设，探索集体住房新模式，构建房地产长效机制。2020年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。” 中国房地产的新模式无法完全照搬他国模式，也并非上世纪我国历史上的福利分房制度，而是结合历史经验的新探索。现阶段通过住房租赁团体购房贷款的模式激活部分企业和事业单位的存量资金推行“宿舍型保障性租赁住房”，即是一种尝试。

1.对政策理解不到位的的风险 2.央行货币政策超预期的风险 3.政府债券发行不及预期的风险 4.经济超预期下行的风险。

本文摘自：中国银河证券2024年1月12日发布的研究报告《房地产长效机制：集体住房新模式》

首席经济学家：章俊

分析师：许冬石、詹璐

评级体系：

推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。

谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。

中性：预计与基准指数平均回报相当。

回避：预计低于基准指数。

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