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中报观察 | 港龙中国从追求规模到稳健

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中报观察 | 港龙中国从追求规模到稳健

“未来行业从土地为王变为现金为王,从追求规模到追求稳健和去杠杆,会是长期的主题。”

观点网8月25日,港龙中国地产公布2022年半年度业绩报告。

报告显示,截至2022年6月30日止六个月,港龙中国地产收益约为54.79亿元,同比增长约13%;公司拥有人应占溢利约为1.8亿元,同比增加15%;毛利约为11.41亿元,净利润约4.53亿元,均与去年同期持平。

在今年行业内大多房企收入与净利润普遍下滑的情况下,上市刚满两年的港龙中国地产保持收益微增、净利润持平的局面,算是交了一份不错的成绩单。

但若是纵向对比来看,与刚上市时的收益与净利润动辄成倍增长的意气风发比起来,如今的港龙中国地产也不得不收敛一身锋芒,喊出“追求稳健”的主题。

2020年7月15日,港龙中国地产成为后疫情时代少有的成功赴港上市的内地房企。同年,该集团录得总收益约为41.71亿元,同比增加约111%;毛利、净利润分别同比增加80%、37%。

到了2021年上半年,港龙中国地产的总收益约为48.59亿元,同比增加约184%。即使是截至去年底,其收益也依然保持了149%的增长;毛利和净利润也分别增长了58%与72%。

所谓时势造英雄,今时今日与往时往日已无法等同。这家在行业转向前乘风而上的房企如今也在财报中明确指出:“未来行业从土地为王变为现金为王,从追求规模到追求稳健和去杠杆,会是长期的主题。”

销售与规模

2022年上半年,受上海爆发新冠疫情、国际地缘冲突及全球通胀加剧等因素叠加影响,宏观经济下行压力明显加大,居民收入预期走弱,购房者观望情绪浓郁及政府政策改变,房地产行业下行压力巨大。

压力首先体现在销售上。根据观点指数发布的"2022年1-6月房地产企业销售表现"研究报告,1-6月前100房企销售业绩较去年同期有较大幅度下滑,同比下降52.7%。权益销售金额突破1000亿的房企共4家,比去年减少8家;突破500亿的房企有10家,比去年减少19家。

大环境不景气的情况下,港龙中国地产也无法独善其身。截至2022年6月30日止六个月,包括该等合营企业及联营公司的数据,该集团未经审核合约销售额约为人民币70.8亿元,同比下降60.34%;合约销售建筑面积约54.08万平方米。

销售压力并非今年才显现,2021年港龙中国地产亦未完成预期目标。

据观点新媒体了解,在2021年上半年,港龙中国地产还保持着生猛的势头,完成销售额178.53亿元,同比增加58%;而全年经审核合约销售额约为300.41亿元,同比下降约4.1%。按照其于2021年初定下的345亿元销售目标计算,最终目标完成度仅87.08%。

土地储备方面,于2022年6月30日,该集团拥有72个项目,较去年末减少5个;土储为862.079万平方米,较去年末减少12.45%,其中65个项目位于长三角地区的城市。

惠誉近期的一份报告显示,2022年前7个月土地销售大幅下滑,尚未持续复苏,前7月百强房企中有70家没有拿地,其余房企通常会大幅削减土地支出。

可见,在土储规模上,正如其所指出那般,“土地为王”已是过去式。总体而言,港龙中国地产还是与市场保持了一致的步调。

就目前来看,由于结转收益仍主要来源于过往一两年销售,港龙中国的业绩暂未受较大影响。截至2022年6月30日止六个月,港龙中国地产物业销售收益同比增加约13%,至约人民币54.79亿元,去年中期该项业绩指标的增幅则为149%。

上半年,集团确认总建筑面积约49.44万平方米,较2021年同期增加约20%。确认为物业销售的物业平均售价约为每平方米人民币11081元,去年同期为每平方米人民币11782元,平均售价持续稳定。

债务与现金

于财报中,港龙中国地产指出,于2022年6月30日和2021年12月31日,集团维持良好财务状况以及稳定的利润能力与流动性,维持绿档达标,各项指标均合乎“三道红线”。

从数据来看,于2022年6月30日,港龙中国地产的净资产负债比率为24%,与去年末持平;总现金短债比为3.7倍,去年末为2.5倍。

现金方面,于2022年6月30日,该集团的现金总额约为57.37亿元,而于2021年12月31日约为69.85亿元。

期末,该集团银行及其他借款总额约为83.66亿元,较于2021年12月31日减少约12%。其中,约15.54亿元将于一年内偿还。

若是剔除受限制现金和已抵押定期存款,港龙中国地产的现金及现金等价物约为16.06亿元,尚可覆盖短期借款。

销售低迷的情况下,港龙中国地产也在寻求通过融资来满足资金需求。截至2022年6月30日止六个月,该集团自银行及其他信托融资安排获得新借款总额约人民币14.23亿元,并偿还银行及信托融资安排的借款约人民币25.57亿元。

据观点新媒体了解,8月12日,港龙中国地产集团有限公司披露银行融资协议,获授8亿元信贷融资,融资期限为3年。

融资成本方面,港龙中国地产的融资成本净额同期减少约50%,自截至2021年6月30日止六个月的约1.27亿元减少至截至2022年6月30日止六个月的约人民币0.64亿元。

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